Immobilien Schenkungssteuer

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Immobilien Schenkungssteuer 2018-04-13T10:10:28+00:00

Schenkungssteuer

z.B. Immobilien Schenkungssteuer

Es wird damit gerechnet, dass in den kommenden Jahren die steuerlichen Freibeträge bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer geringer werden und dass die Steuersätze steigen werden. Unter anderem aus diesem Grund besteht seit einigen Jahren ein verstärkter Trend zum Verschenken von Immobilien oder sonstigem Vermögen zu Lebzeiten.

Die Steuerfreibeträge bei der Schenkungssteuer betragen für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner bei 500.000,– Euro, für Kinder 400.000,– Euro und für Enkelkinder 200.000,– Euro. Dagegen haben Geschwister, Neffen, Nichten und nicht verwandte Personen lediglich einen Freibetrag in Höhe von 20.000,– Euro.

Dieser Freibetrag kann mehrfach genutzt werden. Konkret besteht er alle 10 Jahre erneut.

Beispiel:
Herr Müller hat keine Ehefrau und keine Kinder. Er möchte seinen vier Neffen und Nichten sein Vermögen zukommen lassen. Er hat Ersparnisse in Höhe von 300.000,– Euro. Die Neffen und Nichten haben einen Freibetrag in Höhe von je 20.000,–, also zusammen in Höhe von 80.000,– Euro. Beim Vererben wären demnach 220.000,– Euro über den Freibetrag hinaus und müssten versteuert werden mit 15%, das entspricht 33.000,– Euro Schenkungssteuer. Wenn Herr Müller seinen Neffen und Nichten in Jahr 2005 jeweils 20.000,– Euro geschenkt hätte, im Jahr 2015 erneut je 20.000,– Euro verschenken würde und er im Jahr 2025 versterben würde und dann das restliche Vermögen vererben würde:

Dann hätte er 2005 und 2015 insgesamt 160.000,– Euro steuerfrei verschenkt, so dass nach seinem Tod 140.000,– Euro vererbt würden. Davon sind 80.000,– steuerfrei und auf die restlichen 60.000,– Euro fallen 9.000,– Euro Schenkungssteuer an. Es ergibt sich eine Steuerersparnis in Höhe von 24.000,– Euro durch die Schenkungen zu Lebzeiten.

Wenn Eltern eine Immobilie schon zu Lebzeiten an ihre Kinder verschenken möchten, sollte folgendes beachten:
Die Eltern können sich an der Immobilie ein lebenslanges Wohnrecht bestellen lassen. Dieses sollte unbedingt im Grundbuch eingetragen werden, ansonsten könnte das Wohnrecht beim Verkauf der Immobilie untergehen. Der Berechtigte eines Wohnungsrechtes kann lebenslang in der Immobilie leben, ohne Miete zu bezahlen.

Das Wohnrecht kann auch nur an einem Teil einer Immobilie bestellt werden.

Beispiel:
Eltern verschenken ein 3-Familienhaus an ihre Tochter. Im Erdgeschoß wohnen die Eltern und die beiden anderen Wohnungen sind vermietet. Die Eltern behalten sich das lebenslange Wohnrecht an der Wohnung im Erdgeschoss und dem Garten vor.

Alternativ können sich die Eltern ein lebenslanges Nießbrauchrecht bestellen lassen. Das Nießbrauchrecht geht noch weiter als Wohnrecht. Es berechtigt nicht nur zum mietfreien Wohnen, sondern für den Fall der Vermietung auch zur Vereinnahmung der Mieten.

Darüber hinaus können die Eltern sich das lebenslange Recht vorbehalten, das Eigentum an der Immobilie unter Umständen zurück zu erhalten. Dies kann unter anderem für folgende Fälle sinnvoll sein:

  • – das beschenkte Kind fällt in Privatinsolvenz
  • – aufgrund von Schulden des Kindes wird in die Immobilie zwangsvollstreckt
  • – das Kind wird drogensüchtig, alkoholsüchtig, spielsüchtig oder tritt einer Sekte bei
  • – das Kind verstirbt vor den Eltern
  • – das Kind wird geschieden

Beim Verschenken von Immobilien zu Lebzeiten bestehen erhebliche Risiken – zum Beispiel dass die Eltern nach der Schenkung von den Kindern aus dem Haus geworfen werden können – und aus diesem Grund sollte eine Immobilienschenkung nur nach ausführlicher Beratung durch einen Fachmann erfolgen. Unter keinen Umständen sollte nur zur Ersparnis von Schenkungssteuer überstürzt eine Immobilie verschenkt werden.

Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer Tabelle als Download / Pdf

Immobilien Schenkungssteuer

Aufteilung in Wohnungseigentum

Ein Mehrfamilienhaus ist im Grundbuch zunächst als gesamtes Haus in einem Grundbuchblatt eingetragen. Eine getrennte Veräußerung einzelner Wohnungen im Haus ist dann nicht möglich, da es rechtlich das Haus nur als Mehrfamilienhaus gibt und einzelne Wohnungen rechtlich nicht bestehen. Um einzelne Wohnungen im Haus verkaufen zu können, muss das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt werden.

Hierfür werden folgende Unterlagen benötigt:

  • Lageplan (Flurkarte mit darin eingezeichnetem Haus)
  • Grundrisse von jedem Stockwerk, auch für den Keller und den Dachboden
  • Querschnitt des Hauses
  • Außenansichten des Gebäudes
  • Brandversicherungswert des Gebäudes

Alle Räume im Haus müssen jeweils einer Wohnung zugeordnet werden, so werden zum Beispiel alle Wohnräume in der Erdgeschosswohnung der Wohnung 1 zugeordnet, in dem in jedem Raum auf dem Grundriffplan eine 1 notiert wird. Diejenigen Flächen im Haus, die von allen Eigentümern genutzt werden, also zum Beispiel das Treppenhaus oder der Heizungsraum dürfen keiner Wohnung als Sondereigentum zugeordnet werden und müssen stets für alle Wohnungseigentümer benutzbar sein.

Falls einzelne Flächen, wie zum Beispiel eine Terrasse, ein Garten oder ein Stellplatz nur von einem einzelnen Eigentümer benutzt werden dürfen, müssen diese Flächen in dem Aufteilungsplan gekennzeichnet werden. Dadurch werden an diesen Flächen sogenannte Sondernutzungsrechte begründet.

Jeder Wohnungseigentümer erhält einen Miteigentumsanteil. Die Höhe des Miteigentumsanteils richtet sich nach der Größe der Wohnung im Verhältnis zum gesamten Haus. Wenn also zum Beispiel ein Haus aus zehn gleichgroßen Wohnungen besteht, die jeweils 100 m² groß sind, hat jede dieser Wohnung 100/1000 Miteigentumsanteil, das entspricht 10 % vom gesamten Haus.

Die vorbezeichneten Unterlagen sind zum Erlangung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadtverwaltung – dort dem Bauverwaltungsamt – einzureichen. Dort prüft das Amt, ob jede einzelne Wohnung für sich abgeschlossen ist.

Diese Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt wird dem Notar vorgelegt. Der Notar erstellt dann eine Teilungserklärung. Diese ist durch alle Eigentümer zu beurkunden. Diese Teilungserklärung und die Abgeschlossenheitsbescheinigung schickt der Notar an das Amtsgericht. Dort wird dann für jede einzelne Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt angelegt.

Damit ist die Aufteilung des Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum abgeschlossen.

Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer - Steuerklassen
Immobilien Schenkungssteuer - Steuersätze
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