Informationen zum Immobilienkauf2018-08-13T10:01:49+00:00

ALLGEMEINE IMFORMATIONEN ZU IMMOBILIENKAUF

KANZLEI SCHMIDT IN BOCHUM

Hier finden Sie – Allgemeine Informationen zum Immobilienkauf

Beim Kauf eines Hauses ist aus rechtlicher Sicht folgendes zu beachten:

Regelmäßig kein Notaranderkonto

Eine Abwicklung des Kaufvertrages über ein Notaranderkonto ist in der Regel nicht erforderlich. Die Einrichtung eines Notaranderkontos löst erhebliche zusätzliche Gebühren aus. Diese können im Normalfall vermieden werden.

Kaufpreisfinanzierung

Zur Finanzierung des Kaufpreises sollte der Käufer bereits vor Abschluss des Kaufvertrages mit seiner Bank die Finanzierung der zu kaufenden Immobilie geklärt haben. Spätestens drei Wochen vor Eintritt der Kaufpreisfälligkeit sollte der Käufer bei uns eine Grundschuld bestellt haben. Die Beurkundung dieser Grundschuldbestellung ist Voraussetzung dafür, dass die finanzierende Bank das Darlehen auszahlt.

Der Käufer sollte uns möglichst, spätestens zwei Tage vor der Beurkundung des Kaufvertrages, das Formular der finanzierenden Bank oder Sparkasse über die Grundschuldbestellung zukommen lassen. Wir können dieses dann zu Beurkundung des Kaufvertrages vorbereiten, so dass die Beurkundung der Grundschuldbestellung im Anschluss an den Kaufvertrag erfolgen kann. Der Käufer muss dann keine weiteren Termine mehr bei uns wahrnehmen.

Gewährleistung

Bei einem Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie wird die Gewährleistung des Verkäufers in der Regel ausgeschlossen. Der Käufer sollte daher vor Abschluss des Kaufvertrages genau den Zustand der Immobilie prüfen, da der Verkäufer für mögliche später auftretende Mängel in der Regel nicht haftet. Einzige Ausnahme sind versteckte Mängel, die der Käufer nicht erkennen kann und die dem Verkäufer bekannt sind und trotzdem von ihm verschwiegen werden.

Der Verkäufer haftet für die Baurechtmäßigkeit des Kaufobjektes. Dementsprechend muss der Verkäufer offenleben, sofern eine nichtgenehmigte Veränderung an dem Grundbesitz vorgenommen worden ist, die ihm bekannt ist.

Baulasten

Eine Baulast ist eine Verpflichtung eines Grundstückseigentümers zu einem sein Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen, die sich nicht schon aus dem Gesetz ergibt. Die Baulast bewirkt keine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, sondern sie räumt rechtliche Hindernisse aus, die einem Bauvorhaben im Wege stehen. Baulasten gelten auch für Rechtsnachfolger. Sie können von der Bauaufsichtsbehörde nur gelöscht werden, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.

Ein Beispiel für eine Baulast: Ein Gebäude wird direkt auf die Grundstücksgrenze gebaut. Der Verzicht auf die Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsfläche von drei Metern für Gebäude zur Grundstücksgrenze wird durch eine Baulast abgesichert. Gerne prüfen wir für Sie vor Beurkundung eines Kaufvertrages das Baulastenverzeichnis. Sofern Sie eine solche Einsichtnahme durch uns vornehmen lassen möchten, bitten wir um rechtzeitige Mitteilung vor Beurkundung des Kaufvertrages

Erschließungskosten und Straßenbaubeiträge nach KAG

Bei Erschließungskosten und Straßenbaubeiträgen nach KAG handelt es sich um die Gebühren der Stadt für die Errichtung von Straße, Bürgersteig, Kanal und Beleuchtung. Wenn die Gemeinde diese erneuern lässt, werden die Eigentümer der Häuser in der betroffenen Straße wegen der entstandenen Kosten durch die Gemeinde herangezogen. Wenn man ein gebrauchtes Haus oder eine gebrauchte Wohnung erwirbt, sind diese Kosten in der Regel durch die Gemeinde bereits abgerechnet worden. Aber es gibt Ausnahmen.

Gelegentlich wurden Arbeiten z.B an der Straße oder am Kanal vor längerer Zeit ausgeführt, aber noch nicht von der Stadt gegenüber den Eigentümern der Gebäude in der betroffenen Straße abgerechnet. Das kann für den Käufer einer gebrauchten Immobilie zu einer bösen Überraschung werden. Für ein Haus können dann schnell mehrere tausend Euro anfallen, die der Käufer eines Hauses an die Gemeinde bezahlen muss, obwohl die Arbeiten durchgeführt wurden, als er noch gar nicht Eigentümer des Hauses war.

Daher sollte vor Abschluss eines Kaufvertrages bei der zuständigen Stadt / Gemeinde telefonisch geklärt werden, ob für die zu verkaufende Immobilie sämtliche Erschließungskosten und Straßenbaubeiträge nach KAG seitens der Stadt / Gemeinde abgerechnet worden sind, oder ob hier noch Rückstände bestehen. Die Stadt Bochum berechnet für diese telefonische Auskunft keine Kosten.

Gebäudeversicherung

Die bestehende Gebäudeversicherung geht kraft Gesetzes auf den Käufer über. Der Verkäufer hat in der Regel die Gebäudeversicherung bis zum Jahresende bezahlt. Mit Bezahlung des Kaufpreises ist der wirtschaftliche Übergang verbunden, so dass auf das Datum der Kaufpreiszahlung auch alle Kosten der Immobilie zwischen Käufer und Verkäufer abgegrenzt werden. Sofern der Verkäufer bis zum Jahresende die Gebäudeversicherung bereits bezahlt hat, muss der Käufer ihm den zu viel gezahlten Teil erstatten. Der Käufer übernimmt die Gebäudeversicherung zunächst und kann, nachdem er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde, einen Monat lang die Gebäudeversicherung kündigen.

Notar- und Gerichtskosten / Grunderwerbsteuer

Die Notar und Gerichtskosten sowie die Grunderwerbsteuer sind nach der vertraglichen Regelung vom Käufer zu übernehmen. Sofern im Grundbuch noch Belastungen eingetragen sind, trägt der Verkäufer die Kosten für die Löschung dieser Belastungen.

Steuerliche Fragen

Eine steuerliche Beratung wird vom Notar grundsätzlich nicht vorgenommen. Bitte klären Sie mögliche steuerliche Fragen vorab mit Ihrem Steuerberater.

Ergänzende Hinweise für den Kauf von Eigentumswohnungen

Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte vor Abschluss des Kaufvertrages die Teilungserklärung einsehen. Hierbei handelt es sich um die vertragliche Regelung, die bei Aufteilung des Hauses in Wohnungseigentum notariell beurkundet wurde. Die Teilungserklärung gilt für alle Wohnungseigentümer im Haus. Durch den Kauf einer Wohnung tritt der Käufer automatisch in diese Erklärung ein.

Schließlich sollte der Käufer sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre zeigen lassen. Es könnten dort Beschlüsse gefasst worden sein, die für ihn von Bedeutung sind.

In der Regel wird bei Mehrfamilienhäusern eine monatliche Instandhaltungsrücklage durch jeden Eigentümer bezahlt. Damit wird Geld angespart für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, das heißt zum Beispiel am Dach, am Treppenhaus oder an der gemeinsamen Heizungsanlage. Der Käufer sollte sich darüber informieren, wie hoch die Instandhaltungsrücklage für die von ihm zu kaufende Wohnung ist. Im Kaufvertrag kann dann der entsprechende Betrag separat ausgewiesen werden. Nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofes entfällt auf diese Instandhaltungsrücklage keine Grunderwerbsteuer.

Beispiel:

Kaufpreis der Wohnung 150.000,00 €, Instandhaltungsrücklage aktuell 2.000,00 €. In diesem Fall fällt Grunderwerbsteuer an auf 150.000,00 €.

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