Informationen zum Immobilienkauf2018-11-09T11:56:57+00:00

ALLGEMEINE IMFORMATIONEN ZU IMMOBILIENKAUF

KANZLEI SCHMIDT IN BOCHUM

Hier finden Sie – Allgemeine Informationen zum Immobilienkauf

Beim Kauf eines Hauses ist aus rechtlicher Sicht folgendes zu beachten:

Allgemeine Informationen zum Immobilienkauf

Nachfolgend möchte ich Sie informieren über wesentliche Umstände, die in einem bei uns beurkundeten Kaufvertrag geregelt werden.

Geregelt wird, insbesondere

  • die Frage, welche Haftung der Verkäufer für den Zustand der Immobilie übernimmt (dies nennt man Gewährleistung)
  • die Frage, ob eine baurechtliche Genehmigung für die Immobilie vorliegt
  • die Frage, ob der Verkäufer Kenntnis hat von Baulasten
  • eine Regelung, wer etwaige unbezahlte Erschließungskosten bezahlen muss
  • eine Regelung zur Gebäudeversicherung
  • in der Regel wird kein Notaranderkonto eingerichtet
  • besondere Regelungen beim Erwerb von Eigentumswohnungen

Diese Regelungen sollen Ihnen möglichen Streit und Ärger und die damit verbundenen Kosten ersparen. Ich bin seit dem Jahr 2010 Notar und beurkunde seitdem regelmäßig Kaufverträge über den Erwerb von Immobilien.

Gewährleistung

Bei einem Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie wird die Gewährleistung des Verkäufers in der Regel ausgeschlossen. Der Käufer sollte daher vor Abschluss des Kaufvertrages genau den Zustand der Immobilie prüfen, da der Verkäufer für mögliche später auftretende Mängel in der Regel nicht haftet. Einzige Ausnahme sind versteckte Mängel, die der Käufer nicht erkennen kann und die dem Verkäufer bekannt sind und trotzdem von ihm verschwiegen werden.

Baurechtliche Genehmigung

Der Verkäufer sollte im Kaufvertrag eine Haftung für die vollständige Baurechtmäßigkeit der verkauften Immobilie übernehmen. Falls der Verkäufer keine entsprechende Erklärung im Kaufvertrag abgibt, trägt der Käufer das Risiko, dass das gekauft Haus vollständig oder teilweise baurechtswidrig ist. Dies kann zu erheblichem Ärger und zu erheblichen Kosten führen.

Beispiel: Eheleute kaufen ein Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoß.

Baulasten

Baulasten sind Beschränkungen des Grundstücks zu Gunsten eines Nachbargrundstücks, zum Beispiel der Verzicht auf die Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsfläche für Gebäude zur Grundstücksgrenze. Eine kostenpflichtige Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis nehmen wir nur auf ausdrückliche Anweisung unserer Mandanten vor. Sofern Sie eine solche Einsichtnahme durch uns vornehmen lassen möchten, bitten wir um rechtzeitige Mitteilung vor Beurkundung des Kaufvertrages.

Erschließungskosten

Bei Erschließungskosten handelt es sich um die Gebühren der Stadt für die Errichtung von Straße, Bürgersteig, Kanal und Beleuchtung. Vor Abschluss des Kaufvertrages kann bei der zuständigen Stadt/ Gemeinde telefonisch geklärt werden, ob für die zu verkaufende Immobilie sämtliche Erschließungskosten seitens der Stadt abgerechnet worden sind, oder ob hier noch Rückstände bestehen.

Gebäudeversicherung

Die bestehende Gebäudeversicherung geht kraft Gesetzes auf den Käufer über. Der Verkäufer hat in der Regel die Gebäudeversicherung bis zum Jahresende bezahlt. Mit Bezahlung des Kaufpreises ist der wirtschaftliche Übergang verbunden, so dass auf das Datum der Kaufpreiszahlung auch alle Kosten der Immobilie zwischen Käufer und Verkäufer abgegrenzt werden. Sofern der Verkäufer bis zum Jahresende die Gebäudeversicherung bereits bezahlt hat, muss der Käufer ihm den zu viel gezahlten Teil erstatten. Der Käufer übernimmt die Gebäudeversicherung zunächst und kann, nachdem er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde, einen Monat lang die Gebäudeversicherung kündigen.

Regelmäßig kein Notaranderkonto

Eine Abwicklung des Kaufvertrages über ein Notaranderkonto ist in der Regel nicht erforderlich. Die Einrichtung eines Notaranderkontos löst erhebliche zusätzliche Gebühren aus. Diese können im Normalfall vermieden werden.

Kaufpreisfinanzierung

Zur Finanzierung des Kaufpreises sollte der Käufer bereits vor Abschluss des Kaufvertrages mit seiner Bank die Finanzierung der zu kaufenden Immobilie geklärt haben. Spätestens drei Wochen vor Eintritt der Kaufpreisfälligkeit sollte der Käufer bei uns eine Grundschuld bestellt haben. Die Beurkundung dieser Grundschuldbestellung ist Voraussetzung dafür, dass die finanzierende Bank das Darlehen auszahlt.

Der Käufer sollte uns möglichst, spätestens zwei Tage vor der Beurkundung des Kaufvertrages, das Formular der finanzierenden Bank oder Sparkasse über die Grundschuldbestellung zukommen lassen. Wir können dieses dann zu Beurkundung des Kaufvertrages vorbereiten, so dass die Beurkundung der Grundschuldbestellung im Anschluss an den Kaufvertrag erfolgen kann. Der Käufer muss dann keine weiteren Termine mehr bei uns wahrnehmen.

Notar- und Gerichtskosten/ Grunderwerbsteuer

Die Notar und Gerichtskosten sowie die Grunderwerbssteuer sind nach der vertraglichen Regelung vom Käufer zu übernehmen. Sofern im Grundbuch noch Belastungen eingetragen sind, trägt der Verkäufer die Kosten für die Löschung dieser Belastungen.

Steuerliche Fragen

Eine steuerliche Beratung wird vom Notar grundsätzlich nicht vorgenommen. Bitte klären Sie mögliche steuerliche Fragen vorab mit Ihrem Steuerberater.

Ergänzende Hinweise für den Kauf von Eigentumswohnungen

Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte vor Abschluss des Kaufvertrages die Teilungserklärung einsehen. Hierbei handelt es sich um die vertragliche Regelung, die Bei Aufteilung des Hauses in Wohnungseigentum notariell beurkundet wurde. Die Teilungserklärung gilt für alle Wohnungseigentümer im Haus. Durch den Kauf einer Wohnung tritt der Käufer automatisch in diese Erklärung ein.

Schließlich sollte der Käufer sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre zeigen lassen. Es könnten dort Beschlüsse gefasst worden sein, die für ihn von Bedeutung sind.

In der Regel wird bei Mehrfamilienhäusern eine monatliche Instandhaltungsrücklage durch jeden Eigentümer bezahlt. Damit wird Geld angespart für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, das heißt zum Beispiel am Dach, am Treppenhaus oder an der gemeinsamen Heizungsanlage. Der Käufer sollte sich darüber informieren, wie hoch die Instandhaltungsrücklage für die von ihm zu kaufende Wohnung ist. Im Kaufvertrag kann dann der entsprechende Betrag separat ausgewiesen werden. Nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofes entfällt auf diese Instandhaltungsrücklage keine Grunderwerbsteuer.

Beispiel:

Eheleute Müller kaufen eine Wohnung zum Preis in Höhe von 150.000,00 Euro. Die Instandhaltungsrücklage für diese Wohnung beträgt 4.000,00 Euro. In diesem Fall fällt Grunderwerbsteuer an auf 146.000,00 €. Die Steuerersparnis beträgt 260,00 Euro.

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