Immobilien Schenkung
Immobilien-Übertragung
Verträge, in denen Immobilien durch Schenkung übertragen werden – in der Regel von Eltern auf Kinder – bezeichnet man als Übertragungsvertrag bzw. Überlassungsvertrag.
Die Übertragung einer Immobilie durch Abschluss eines Übertragungsvertrages kann aus verschiedenen Gründen sinnvoll sein. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Kind schon zu Lebzeiten der Eltern oder eines Elternteils das Eigentum an einer Immobilie erhalten soll. Dies kann unter Umständen Schenkungssteuer bzw. Erbschaftssteuer vermeiden bzw. verringern.
Häufig besteht die Sorge, dass die Eltern und derzeitigen Eigentümer einer Immobilie pflegebedürftig werden können und die Rente bzw. die Einkünfte der Eltern zur Abdeckung der Pflegekosten nicht ausreichen und dass dann das Sozialamt auf das Haus oder die Wohnung der Eltern zugreifen könnte. Aus diesem Grund wird häufig an eine Schenkung der Immobilie gedacht, die Immobilie soll also schon zu Lebzeiten auf ein Kind oder mehrere Kinder übertragen werden.
Bei Abschluss eines solchen Übertragungsvertrages sollten möglichst umfangreiche Sicherheiten für den Übertragenden – also in der Regel die Eltern – in den Vertrag aufgenommen werden. Hierbei ist zunächst an ein Wohnrecht zu denken. Das Wohnrecht beinhaltet das Recht lebenslang in der übertragenden Immobilie ohne Zahlung einer Miete verbleiben zu können. Alternativ hierzu ist noch umfangreicher das Nießbrauchrecht, welches zusätzlich die Möglichkeit beinhalten würde, die Immobilie nicht nur selbst zu nutzen, sondern diese auch durch fremde Dritte nutzen zu lassen und hierfür Miete zu vereinnahmen.
Schließlich sollte bedacht werden, dass die Immobilie unter Umständen auch wieder zurück auf die Eltern übertragen werden kann. Hierbei ist an folgende Fälle zu denken:
- Vorversterben des Kindes
- Insolvenz des Kindes
- Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz
- grober Undank
- krankhafte Spielsucht, Drogensucht, Alkoholsucht
- Beitritt zu einer Sekte
Steuerfreibeträge
Die Steuerfreibeträge bei der Schenkungssteuer sind abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem. Der Steuerfreibetrag gilt für einen Zeitraum von 10 Jahren. Bei Kindern beträgt der Steuerfreibetrag 400.000 €.
Pflichtteilsergänzung
Falls die Eltern oder ein Elternteil eine Immobilie auf ein Kind übertragen und es Geschwister gibt, die keine Immobilie erhalten, können nach dem Tod des Elternteils oder der Eltern sog. Pflichtteilsergänzungsansprüche gegenüber dem beschenkten Kind bestehen.
1. Beispiel: Übertragung der Eigentumswohnung an Sohn, Tochter erhält nichts
Herr und Frau Müller übertragen eine Eigentumswohnung auf ihren Sohn Dennis. Die Tochter Alina erhält nichts. Die Eigentumswohnung hat einen Wert in Höhe von 100.000,00 €. Nach dem Tod der Eltern besteht ein sog. Pflichtteilsergänzungsanspruch der Tochter Alina gegenüber ihrem Bruder Dennis. Dieser berechnet sich wie folgt: Kraft Gesetzes hätten beide Kinder 1/2 der Wohnung geerbt. Der Pflichtteil entspricht der Hälfte des gesetzlichen Erbteils, also 1/4. Dementsprechend besteht ein Zahlungsanspruch in Höhe von 25.000,00 € von Alina gegenüber Dennis.
In dem notariellen Vertrag, in dem die Eltern das Eigentum an der Eigentumswohnung auf den Sohn Dennis übertragen, kann die Tochter Alina mitwirken und – sofern sie damit einverstanden ist- erklären, dass sie auf diesen Pflichtteilsergänzungsanspruch gegenüber ihrem Bruder verzichtet.
Eine solche Verzichtserklärung ist aber nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet wird.
Dieser Pflichtteilsergänzungsanspruch besteht 10 Jahre lang nach Abschluss des Vertrages. Falls also die Eltern innerhalb von 10 Jahren nach Abschluss des Übertragungsvertrages versterben, besteht der Pflichtteilsergänzungsanspruch. Hier gilt das sog. Abschmelzungsmodell.
2. Beispiel: Übertragung der Eigentumswohnung, Eltern versterben nach … Jahren
Die Eigentumswohnung wird übertragen im Jahr 2015. Die Eltern versterben im Jahr 2020, also 5 Jahre nach Abschluss des Vertrages. In jedem Jahr verringert sich die Schenkung um 10%. Dementsprechend ist von der Schenkung über 100.000,00 € noch die Hälfte, mithin 50.000,00 € vorhanden. Von diesen 50.000,00 € ist der Pflichtteilsergänzungsanspruch 1/4, also 12.500,00 €.
Weiteres Beispiel:
Die Eigentumswohnung wird im Jahr 2015 auf den Sohn Dennis übertragen. Die Eltern versterben im Jahr 2028. Es sind mehr als 10 Jahre vergangen. Es besteht kein Pflichtteilsergänzungsanspruch der Schwester Alina.
Falls sich allerdings bei Abschluss des Übertragungsvertrages die Eltern ein Nießbrauchrecht oder ein Wohnrecht an dem übertragenden Grundbesitz vorbehalten, beginnt die 10-Jahres-Frist gar nicht zu laufen, da die Eltern den Grundbesitz dann wirtschaftlich gar nicht aus der Hand gegeben haben. In diesem Fall besteht der Pflichtteilsergänzungsanspruch auf unbegrenzte Zeitdauer.
3. Beispiel: Übertragung der Eigentumswohnung, Nießbrauch vorbehalten
Die Eigentumswohnung wird im Jahr 2015 auf den Sohn Dennis übertragen. Die Eltern haben sich in dem Übertragungsvertrag den Nießbrauch an der Eigentumswohnung vorbehalten. Die Eltern versterben 2028. Nach dem Tod der Eltern besteht ein Pflichtteilsergänzungsanspruch der Schwester Alina in voller Höhe, d.h. in Höhe von 25.000,00 € aufgrund des bestellten Nießbrauchrechtes.
Gerne beraten wir Sie darüber, ob der Abschluss eines derartigen Übertragungsvertrages in Ihrem Fall sinnvoll ist und ggf. welchen Inhalt der Vertrag haben sollte.
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