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Immobilien Schenkung Nießbrauch

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Immobilien Schenkung Nießbrauch2018-11-25T17:03:54+00:00

Nießbrauch und das Nießbrauchrecht

Das Nießbrauchrecht!

Bei Immobilienschenkungen, die in der Regel von Eltern auf ein Kind oder mehrere Kinder erfolgen, behalten sich die Eltern häufig den Nießbrauch vor. Diese Bestellung des Nießbrauches sollte in dem notariellen Vertrag, in dem der Grundbesitz auf die Kinder übertragen wird, vereinbart werden. Das Nießbrauchrecht sollte im Grundbuch eingetragen werden. Nachfolgend wird erklärt, welche Rechtsfolgen ein Nießbrauchrecht hat.

Was ist ein Nießbrauchrecht ?

Das Nießbrauchrecht gibt dem ursprünglichen Eigentümer des Grundbesitzes das Recht, die Wohnung oder das Haus auch nach der Übertragung auf die Kinder weiterhin zu nutzen und die Vorteile, die der Grundbesitz mit sich bringt, für sich zu behalten. Das heißt, dieses Recht berechtigt dazu, den Grundbesitz selbst zu nutzen oder den Grundbesitz zu vermieten und die Mieten zu erhalten.

Im Unterschied zum Wohnrecht darf der Nießbrauchberechtigte also nicht nur die Immobilie selbst nutzen, sondern darüber hinaus darf er die Immobilie auch vermieten und die Mieteinnahmen erhalten.

Das Nießbrauchrecht wird in der Regel auf Lebenszeit der Eltern bestellt. Der Berechtigte des Nießbrauches kann aber auch vorher darauf verzichten. Dieser Verzicht stellt allerdings eine Schenkung dar und kann Schenkungssteuer auslösen. Falls Sie den steuerlichen Wert eines Nießbrauchrechtes berechnen lassen möchten, können Sie sich gerne an uns wenden.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauchrecht und Eigentum ?

Der Nießbrauch ist ein sehr umfangreiches Recht. Man kann die Immobilie selbst benutzen oder sie vermieten und die Mieten erhalten. Es gibt allerdings entscheidende Unterschiede zum Eigentum: Als Eigentümer kann man eine Immobilie natürlich verkaufen und mit dem erhaltenen Kaufpreis eine andere Immobilie kaufen oder das erhaltene Geld verbrauchen. Wenn Eltern das Eigentum an einer Immobilie auf Kinder übertragen und sich den Nießbrauch vorbehalten, können die Eltern anschließend die Immobilie nicht mehr verkaufen oder Schulden auf die Immobilie aufnehmen. Das ist dann nur noch mit Zustimmung des Kindes oder der Kinder möglich, die dann Eigentümer geworden sind.

Welche Kosten hat der Nießbrauchberechtigte zu tragen ?

Wer den Nießbrauch an einer Immobilie hat, erhält Mieteinnahmen oder darf die Immobilie selber zum Wohnen nutzen. Der Nießbrauchberechtigte muss nach dem Gesetz auch die Kosten der Immobilie tragen. Allerdings muss der Nießbraucher nach der gesetzlichen Regelung nicht die Kosten für grundlegende Ausbesserungen oder Erneuerungen an der Immobilie tragen. Diese Kosten muss der Eigentümer übernehmen.

Übertragung von Immobilien unter Nießbrauchvorbehalt zur Vermeidung von Pflichtteilsansprüchen

Häufig übertragen Eltern eine Immobilie auf ein Kind, damit sie später nach ihrem Tod diese Immobilie nicht mehr vererben können und damit dann keine Erbansprüche oder Pflichtteilsansprüche eines anderen Kindes bestehen, zu dem die Eltern möglicherweise keinen Kontakt mehr haben oder mit dem Streit besteht. Wer aus diesem Grund schon zu Lebzeiten eine Immobilie übertragen möchte, sollte folgendes beachten:

Wenn die Eltern sich bei der Übertragung den Nießbrauch vorbehalten, bestehen zeitlich unbegrenzt Pflichtteilsergänzungsansprüche des Kindes oder der Kinder, die den Grundbesitz nicht erhalten haben. Diese Pflichtteilsergänzungsansprüche fallen an, wenn die Eltern versterben. Dann wird so gerechnet, als wenn er zu Lebzeiten übertragene Grundbesitz im Zeitpunkt des Todes noch vorhanden gewesen wäre und dieser Grundbesitz an ein Kind vererbt worden wäre, dem der Grundbesitz übertragen wurde. Es bestehen dann Pflichtteilsansprüche des anderen Kindes oder der anderen Kinder. Diese Ansprüche bestehen zeitlich unbegrenzt, also auch, wenn die Eltern nach der Übertragung des Grundbesitzes noch 20,30 oder mehr Jahre leben sollten.

Beispiel: Im Jahre 2016 übertragen die Eheleute Müller ihr Haus auf ihren Sohn Hans. Die Tochter Anneliese sollte möglichst dieses Haus nicht erben und auch nach dem Tod der Eltern möglichst keine Ansprüche an dem Haus haben. Die Eltern bestellen sich das lebenslange Nießbrauchrecht an dem Haus. 30 Jahre später sind dann beide Eltern verstorben. Dann bestehen Pflichtteilsergänzungsansprüche der Tochter Anneliese, da aufgrund des bestellten Nießbrauchrechtes zeitlich unbegrenzt diese Ansprüche bestehen. Diese berechnen sich wie folgt: Anneliese hätte gesetzlich ½ von dem Haus geerbt. Der Pflichtteil beträgt ¼ und dementsprechend 50.000,00 €. Es besteht also ein Anspruch von Anneliese gegen Hans in Höhe von 50.000,00 €.

Wer also Immobilien an ein Kind übertagen möchte, damit ein anderes Kind oder andere Kinder später diese nicht erben und auch keine Pflichtteilsansprüche wegen dieser Immobilie haben sollen, der sollte sich auf keinen Fall das Nießbrauchrecht an der Immobilie vorbehalten, weil ansonsten die Übertragung des Grundbesitzes zu Lebzeiten keinen Sinn macht.

Ein steuerlicher Hinweis zum Nießbrauchrecht:

Es kann aber im notariellen Vertrag, mit dem das Nießbrauchrecht bestellt wird, geregelt werden, dass entgegen der gesetzlichen Regelung der Nießbrauchberechtigte auch diejenigen Kosten zu tragen hat, die nach dem Gesetz der Eigentümer tragen muss. Dies kann steuerlich sinnvoll sein, falls der Nießbrauchberechtigte Mieteinnahmen erhält. Dann kann nur der Nießbrauchberechtigte Kosten für Erneuerungen oder Reparaturen am Grundbesitz steuerlich geltend machen, da nur er Einnahmen erzielt. Der Eigentümer der Immobilie hat ja gar keine Mieteinnahmen und er kann daher die Kosten für Reparaturen oder Erneuerungen nicht steuerlich geltend machen.

Beispiel: Eheleute Müller übertragen ein Mehrfamilienhaus auf Ihre Tochter und behalten sich das Nießbrauchrecht an dem Haus vor. Die Tochter wird also Eigentümerin und die Eltern erhalten wie bisher die Mietzahlungen. Das Dach des Hauses ist zu erneuern und hierfür fallen Kosten in Höhe von 40.000,00 Euro an. Falls die Tochter diese Kosten trägt, kann sie diese steuerlich nicht geltend machen, da sie keine Mieteinnahmen aus dem Haus erzielt. Wenn die Eltern die 40.000,00 Euro bezahlen, können sie diese Ausgabe steuerlich geltend machen, da sie die Mieteinkünfte des Hauses erhalten.

Nießbrauchrecht und AFA:

Sofern Sie bisher steuerlich eine AFA (= Absetzung für Abnutzung) für den Grundbesitz geltend machen, sollten Sie Folgendes beachten: Wenn Sie Ihre vermietete Immobilie auf Ihre Kinder übertragen und Sie behalten sich den Nießbrauch vor, verlieren Sie steuerlich die AFA (= Absetzung für Abnutzung). Die AFA steht nur dem Eigentümer des Gebäudes zu und nach der Übertragung sind sie nicht mehr Eigentümer.

Auch zu lesen unter Wikipedia.de –  Nießbrauchrecht auf ( Quelle )Wikipedia.de

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Nießbrauch und Nießbrauchrecht
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