5 rechtliche Fehler die man beim Hauskauf vermeiden sollte. 

Diese 5 rechtlichen Fehler sollten Sie beim Hauskauf vermeiden

Nachfolgend erklären wir Ihnen anhand von 5 Beispielen, welche rechtlichen Fehler beim Hauskauf vermieden werden sollten. Der Hauskauf ist für meisten Menschen das größte Rechtsgeschäft des Lebens. Es liegt auf der Hand, dass Fehler beim Hauskauf erhebliche Auswirkungen haben können. Daher sollte man sich möglichst gut informieren, bevor man den einen verbindlichen Kaufvertrag unterschreibt.

Das Haus sollte vollständig baurechtlich genehmigt sein

Bei gebrauchten Häusern hat einer der früheren Eigentümer möglicherweise Veränderungen am Haus vorgenommen, ohne eine baurechtliche Genehmigung einzuholen. Zum Beispiel kann ein Balkon nachträglich am Haus angebracht worden sein oder ein Carport oder eine Garage wurde nachträglich errichtet ohne Genehmigung. Es könnte auch das Dachgeschoß ohne Genehmigung ausgebaut worden sein oder der Keller wurde ausgebaut oder es wurde ein Anbau am Haus erstellt. Ungenehmigte Ausbauten am Haus können zu erheblichen Kosten und sogar zu einer Rückbauverpflichtung oder einer Abrissverpflichtung führen.

Daher sollte vor dem Kauf eines Hauses genau geprüft werden, ob der gesamte Bau auch genehmigt ist. Sie können dies überprüfen oder prüfen lassen durch eine Einsicht in die Bauakte des Gebäudes bei der Stadtverwaltung. Im notariellen Kaufvertrag kann eine rechtlich bindende Erklärung des Verkäufers aufgenommen werden, dass der gesamte Grundbesitz vollständig baurechtlich genehmigt ist. In diesem Fall haftet der Verkäufer, falls diese Erklärung falsch sein sollte. Zu den Einzelheiten, wie der Kaufvertrag ausgestaltet sein sollte, damit der Käufer geschützt wird, können Sie uns gerne ansprechen.

Es sollte geprüft werden, ob rechtlich abgesicherte Wegerechte und Leitungsrechte bestehen

Falls man über ein anderes Grundstück gehen und fahren muss, um an die Straße zu gelangen, sollten unbedingt sogenannte Dienstbarkeiten bestellt worden sein. Das heißt, der Eigentümer des anderen Grundstückes und der Eigentümer des zu erwerbenden Grundstücks sollten eine notariell beurkundete Regelung darüber getroffen haben, dass das Nachbargrundstück zum Gehen und Fahren genutzt werden darf und dass Leitungen über dieses Grundstück zur Straße gelegt werden dürfen. Diese Rechte sollten im Grundbuch eingetragen worden sein.

Nur durch die Eintragung im Grundbuch kann verhindert werden, dass diese Rechte später untergehen können. Ein Hausgrundstück, zu dem die Zuwegung und die Rechte für Leitungen nicht abgesichert sind, hat natürlich einen erheblich geminderten Wert. Als Käufer eines Hauses sollte man also unbedingt prüfen, ob solche Wege- und Leitungsrechte erforderlich sind und falls dies der Fall ist, ob diese Rechte auch bestehen und im Grundbuch eingetragen wurden. Bei Fragen zu Wege- oder leitungsrechten können Sie uns gerne ansprechen.

Es sollte geprüft werden, ob Baulasten bestehen

Durch Baulasten kann die Bebauungsmöglichkeit eines Hauses erweitert werden. So muss grundsätzlich zum Nachbargebäude bei der Bebauung ein Abstand zur Grundstücksgrenze von drei Metern eingehalten werden. Durch die Bestellung einer Baulast kann die Möglichkeit gegeben werden, auf die Grundstücksgrenze zu bauen. Baulasten werden nicht im Grundbuch eingetragen, sondern im Baulastenverzeichnis bei der Stadtverwaltung. Beim Vermessungs- und Katasteramt werden die Baulastenerklärungen verwahrt. Vor dem Kauf eines Hauses sollte geprüft werden, ob auf dem zu erwerbenden Haus Baulasten ruhen. Diese Einsicht kann der Notar vornehmen und es ist auch möglich, als Hauskäufer dort selbst Einsicht zu nehmen.

Sind für das Haus noch Erschließungskosten oder Straßenbaubeiträge zahlbar?

Die Errichtung oder die Ausbesserung der Kanalisation für Frischwasser und Abwasser sowie die Errichtung oder Ausbesserung des Bürgersteiges und der Straßenbeleuchtung wird von der Gemeinde in Auftrag gegeben und bezahlt. Nach Durchführung der Arbeiten legt die Gemeinde die entstandenen Kosten auf alle Eigentümer in dem betroffenen Gebiet um und die Eigentümer müssen die Kosten der Gemeinde erstatten.

Hierbei kann es sich schnell um einige Tausend Euro handeln und unter Umständen sogar um mehrere Zehntausend Euro. Die Gemeinde berechnet die Kosten den aktuellen Eigentümern der betroffenen Grundstücke.  Manchmal werden die Rechnungen durch die Gemeinde aber erst Jahre nach der Durchführung der Erschließungsmaßnahme berechnet. Falls in der Zwischenzeit ein Haus verkauft wurde und der neue Eigentümer die Rechnung der Gemeinde erhält stellt sich die Frage, ob der neue Eigentümer dies bezahlen muss, obwohl er bei   Durchführung der Arbeiten noch gar nicht Eigentümer des Hauses war.

Beispiel: Herr Müller kauft im Jahr 2019 ein Haus, bei dem im Jahr 2014 der Abwasserkanal in der gesamten Straße erneuert wurde. Nachdem Herr Müller Eigentümer wurde, erhält er eine Rechnung der Gemeinde über 4.000,00 Euro für die Durchführung der Arbeiten aus dem Jahr 2014. Herr Müller fragt, ob er diese Rechnung bezahlen muss, da er damals noch kein Eigentümer des Hauses war.

Tatsächlich ist diese gegenüber der Gemeinde ohne Bedeutung. Die Gemeinde kann dem aktuellen Eigentümer diese Kosten berechnen, auch wenn die Maßnahme vor 5 Jahren durchgeführt wurde und Herr Müller damals noch nicht Eigentümer des Hauses war. Es kommt für Herrn Müller darauf an, welche Regelung im Kaufvertrag über das Haus getroffen wurde. Es könnte dort geregelt worden sein, dass sämtliche Erschließungskosten- auch aus der Vergangenheit – der Käufer trägt. Dann muss Herr Müller die Kosten tragen. Es könnte aber auch im Kaufvertrag geregelt worden sein, dass Erschließungskosten aus der Vergangenheit vom Verkäufer zu tragen sind, auch wenn diese erst später abgerechnet werden. In diesem Fall kann Herr Müller sich die 4.000,00 vom Verkäufer des Hauses erstatten lassen.

Es sollte also beim Hauskauf geprüft werden, welche Regelung im Kaufvertrag zu Erschließungskosten getroffen wird. Ferner kann man sich an die Gemeinde und dort das Tiefbauamt wenden und klären, ob noch offene Erschließungskosten für das zu erwerbende Haus bestehen.

Bestehen Bergbauschäden oder wurde ein Bergschadenverzicht erklärt?

Insbesondere im Ruhrgebiet können Schäden an Häusern entstehen, falls unter dem Grundstück früher Bergbau betrieben wurde. Durch bestehende Hohlräume können Risse an Häusern auftreten oder es kann zum Schiefstand von Häusern kommen. Falls derartige Schäden an Gebäuden durch den Bergbau entstanden sind, leistet die RAG Aktiengesellschaft dafür Schadensersatz. Den Anspruch auf Schadensersatz hat der aktuelle Eigentümer. Da beim Kauf eines Hauses bereits Schäden am Gebäude bestehen können, die noch dem Verkäufer zustehen, sollte sich der Käufer diese Ansprüche vom Verkäufer im Kaufvertrag abtreten lassen.

Auf die Schadensersatzansprüche wegen Bergbauschäden kann man verzichten. Manche Hauseigentümer geben eine solche Verzichtserklärung ab, da sie von der RAG für diesen Verzicht Geld erhalten. Dieser Verzicht wird in der Regel in das Grundbuch eingetragen und er geht auf den Käufer einer Immobilie über.

Beispiel: Herr Müller möchte ein Haus von Herrn Meier kaufen. Er stellt fest, dass im Grundbuch ein Verzicht auf Bergschadenersatzansprüche eingetragen wurde. Herr Meier hat diesen Verzicht vor 20 Jahren erklärt und dafür von der RAG 20.000,00 Euro erhalten. Dieser Verzicht gilt auch für spätere Käufer dieses Hauses. Wenn Herr Müller dieses Haus erwirbt und dann Schäden am Haus aufgrund von Bergbau auftreten, hat er daher keinen Anspruch auf Schadensersatz.

Es sollte daher vor dem Kauf eines Hauses geprüft werden, ob auf Schadensersatzansprüche wegen Bergbauschäden verzichtet wurde. Falls ein derartiger Verzicht erklärt wurde, kann er bei der Finanzierung des Hauskaufes zu Problemen kommen, da Banken häufig derartige Häuser nicht finanzieren möchten.

Meine Mitarbeiter und ich stehen Ihnen für Rückfragen gern zur Verfügung.

Hier finden Sie unseren Fragenbogen zum Immobilienkauf.

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Wie läuft die Beurkundung eines Kaufvertrages ab
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