5 Fehler sollten Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung vermeiden

Diese 5 Fehler sollten Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung vermeiden

Grundsätzlich ist der Immobilien-Kaufvertrag bei einer Eigentumswohnung genauso gestaltet wie bei einem Einfamilienhaus oder einem unbebauten Grundstück. Es gibt aber an einigen Stellen Besonderheiten, auf die im Folgenden hingewiesen werden soll.

  1. Welche Flächen darf der Wohnungseigentümer allein nutzen?

Häufig tritt die Frage auf, ob bestimmte Räume und Flächen zum Sondereigentum oder zum Sondernutzungsrecht einer Wohnung gehören. Dies ist deshalb von Bedeutung, weil solche Räume und Flächen dann unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer genutzt werden können und nicht dem Gemeinschaftseigentum unterfallen (zu den Begriffen vgl. oben). Wer sich vor Abschluss eines Kaufvertrages nicht vollständig und richtig informiert, kann später negative Überraschungen erleben.

In der Praxis ist dies bedeutsam für folgende Räume und Flächen:

  • Garagen bzw. Stellplätze
  • Terrassenflächen
  • Gartenfläche
  • Kellerräume

Will man prüfen, ob diese Räume und Fläche zu der Wohnung „gehören“, kann sich dies zunächst aus dem Grundbuch ergeben. Dann ist zum Beispiel im Grundbuch geregelt „10/100 Miteigentumsanteil am Grundstück …….. verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnung Nr. 3 und verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an dem Keller Nr. 3“. In diesem Fall ist eindeutig, dass der Keller Nr. 3 der Wohnung Nr. 3 als Sondernutzungsrecht zusteht. Das bedeutet, der Eigentümer der Wohnung 3 hat das alleinige Nutzungsrecht an dem Keller Nr. 3. Mit dem Verkauf der Wohnung geht automatisch das Sondernutzungsrecht an dem Kellerraum 3 auf den Käufer der Wohnung 3 über.

Wenn ein Sondernutzungsrecht im Grundbuch nicht genannt wird, kann sich ein Sondernutzungsrecht aus der Teilungserklärung ergeben. Oft gibt das Grundbuch nämlich die bestehenden Sondernutzungsrechte nur verkürzt wieder.

  1. Sind Sondernutzungsrechte in der Vergangenheit abweichend von der Teilungserklärung genutzt worden?

In Mehrfamilienhäusern kommt es immer wieder vor, dass Wohnungseigentümer ihre KFZ-Stellplätze oder ihre Kellerräume abweichend von der Teilungserklärung tauschen.

Beispiel: Herr Müller ist Eigentümer der Wohnung 1 und zur Wohnung 1 gehört der Keller mit der Nummer 1. Herr Meier ist Eigentümer der Wohnung 2 mit dem zugehörigen Keller Nr. 2. Der Keller 1 ist größer als der Keller 2 und Herr Meier benötigt einen größeren Kellerraum. Er einigt sich mit Herrn Müller im Jahr 2015 darauf, die Keller zu tauschen. Seitdem wird zur Wohnung 2 der größere Keller mit der Nr. 1 genutzt. Im Jahr 2019 wird die Wohnung 2 verkauft. Nach der Teilungserklärung gehört Keller 2 zur Wohnung 2, tatsächlich wird aber seit 4 Jahren der größere Keller 1 durch den Eigentümer der Wohnung 2 genutzt. Dem Käufer der Wohnung, Herrn Schulz wird erklärt, der größere Keller 1 gehöre zur Wohnung 2. Einige Monate später wird die Wohnung 1 verkauft an Herrn Späth. Er schaut genau in die Teilungserklärung und stellt fest, dass der größere Keller 1 zur Wohnung 1 gehört und fordert Herrn Schulz auf, den Keller zu räumen. Herr Schulz geht zum Rechtsanwalt und erfährt, dass er den Keller 1 räumen muss, da er gar nicht zu seiner erworbenen Wohnung gehört.

  1. Welche Beschlüsse hat die Eigentümergemeinschaft in den letzten Jahren gefasst?

In Mehrfamilienhäusern findet in der Regel einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung statt. In dieser Versammlung werden Beschlüsse betreffend das Haus gefasst. Dabei geht es häufig um Renovierungsmaßnahmen oder Reparaturen am Haus. Als künftiger Eigentümer tritt man in bestehend Beschlüsse ein. Wenn man diese Beschlüsse nicht vor dem Abschluss des Kaufvertrages prüft, können später Kosten anfallen, mit denen der Käufer nicht gerechnet hat.

Beispiel: Herr Müller kauft eine Wohnung. Die Eigentümerversammlung hat vor ein paar Wochen beschlossen, dass im nächsten Jahr das Dach des Hauses neu gedeckt werden soll. Dafür entstehen insgesamt Kosten in Höhe von 50.000,00 Euro, die auf alle Miteigentümer im Haus umgelegt werden. Diesen Beschluss sollte Herr Müller vor Abschluss des Kaufvertrages kennen, da er sich als neuer Eigentümer an diesen Kosten beteiligen muss.

  1. Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?
    Ist eine Instandhaltungsrücklage gebildet worden, geht sie automatisch auf den Käufer über, eine Regelung darüber im Kaufvertrag ist nicht erforderlich.

Als Käufer einer Wohnung sollte man vor Abschluss des Kaufvertrages wissen, ob es eine Instandhaltungsrücklage gibt und wie hoch diese ggf. ist.

Beispiel: Herr Müller kauft eine Wohnung. Die Balkone am Haus sind undicht und müssen renoviert werden. Für das gesamte Haus entstehen dadurch erhebliche Kosten. Herr Müller ging beim Kauf der Wohnung davon aus, dass aus der Instandhaltungsrücklage diese Kosten bezahlt werden können. Später stellt sich heraus, dass es nur eine geringe Instandhaltungsrücklage gibt und für die Sanierung der Balkone jeder Eigentümer eine Sonderumlage in Höhe von 4.000,00 Euro bezahlen muss. Wenn Herr Müller das vorher gewusst  hätte, dann hätte er die Wohnung nicht gekauft.

  1. Hat der Verkäufer das Hausgeld vollständig bezahlt?

In Mehrfamilienhäusern ist in der Regel in der Teilungserklärung geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer ein monatliches Hausgeld bezahlen muss. Darin enthalten ist die Instandhaltungsrücklage (siehe oben Ziffer 4.) und ferner laufende Hauskosten, z.B. für Treppenhausreinigung, Versicherungen usw. Falls der Verkäufer dieses Hausgeld nicht vollständig bezahlt hat, drohen dem Käufer einer Wohnung Gefahren wegen der Hausgeldschulden des Vorgängers wegen möglicher Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das Grundbuch der zu erwerbenden Wohnung.

Beispiel: Herr Müller kauft eine Eigentumswohnung. Kurz nach dem Abschluss des Kaufvertrages wird eine Zwangshypothek wegen des offenen Hausgeldes in das Grundbuch eingetragen.

Dagegen kann man sich schützen, indem man den Verkäufer eine Erklärung im Kaufvertrag abgeben lässt, dass keine offenen Hausgeldforderungen bestehen. Ferner kann eine Bescheinigung des Hausverwalters eingeholt werden, dass keine Hausgeldschulden bestehen. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die entsprechende Bescheinigung der Hausverwaltung vorliegt.

Meine Mitarbeiter und ich stehen Ihnen für Rückfragen gern zur Verfügung.

Hier finden Sie unseren Fragenbogen zum Immobilienkauf.

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Wie läuft die Beurkundung eines Kaufvertrages ab
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