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Der Kauf eines Erbbaurechts

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Der Kauf eines Erbbaurechts2018-11-19T19:44:14+00:00

Der Kauf eines Erbbaurechts

Das Erbbaurecht

Dem Eigentümer eines Grundstücks gehört nach deutschem Recht automatisch das Gebäude, das sich auf dem Grundstück befindet. Das bedeutet, Haus und Grundstück sind untrennbar miteinander verbunden.

Beispiel: Herr Müller ist Eigentümer eines Einfamilienhauses mit einem großen Grundstück. Sein Sohn baut auf dem hinteren Teil des Grundstücks ein zweites Haus.  Der Sohn ist der Ansicht, er sei Eigentümer des Hauses, da er den Bau des Hauses auch bezahlt hat. Dies ist jedoch nicht der Fall, da Eigentümer des Grundstücks der Vater ist und diesem automatisch jedes Gebäude gehört, das sich auf diesem Grundstück befindet.

Es gibt allerdings eine Ausnahme von diesem Grundsatz, nämlich das Erbbaurecht. Beim Erbbaurecht fällt das Eigentum am Grundstück und an dem darauf stehenden Gebäude auseinander. ( Der Kauf eines Erbbaurechts )

Beispiel: Herr Müller ist Eigentümer eines Erbbaurechts. Dabei handelt es sich um ein Einfamilienhaus. Dieses befindet sich auf einem Grundstück, das der Kirche gehört. Es besteht also beim Grundbuchamt ein Grundbuchblatt für das Gebäude (das ist das Erbbaurecht) und ein weiteres Grundbuchblatt für das Grundstück.

Eigentümer des Grundstücks bei einem Erbbaurecht sind häufig Gemeinden oder die Kirche, gelegentlich sind auch Privatpersonen die Grundstückeigentümer.

Beim Erbbaurecht bestehen rechtliche Besonderheiten, die nachfolgend erklärt werden.

Wie entsteht ein Erbbaurecht ?

Das Erbbaurecht entsteht durch notarielle Beurkundung eines Erbbaurechtsvertrages. In diesem Vertrag wird zum Beispiel geregelt, wie lange das Erbbaurecht läuft. In der Regel wird eine Laufzeit von 99 Jahren seit Begründung des Erbbaurechts vereinbart. Nach Ende der Laufzeit fällt das Eigentum am Haus dem Grundstückseigentümer zu. Dieser muss dann eine Abfindung für das Haus bezahlen.

Ferner wird in dem Erbbaurechtsvertrag geregelt, wie hoch der Erbbauzins ist. Das bedeutet, der Eigentümer des Hauses muss einen jährlichen Betrag für die Benutzung des Grundstücks an den Grundstückseigentümer bezahlen. Der beurkundete Erbbaurechtsvertrag wird vom Notar an das Grundbuchamt geschickt und dort wird dann ein Grundbuchblatt für das Erbbaurecht angelegt.

Ein Erbbaurecht kann sowohl an Eigentumswohnungen als auch an einem gesamten Haus begründet werden.

Was sind die Vor- und Nachteile eines Erbbaurechts ?

Der Vorteil des Erbbaurechts für den Käufer eines Hauses oder einer Wohnung ist, dass er den Kaufpreis für das Grundstück nicht bezahlen muss. Es wird also weniger Kapital zum Kauf der Immobilie benötigt.

Der Nachteil des Erbbaurechts sind rechtliche Besonderheiten, die beachtet werden müssen. Unter anderem wegen dieser Besonderheiten ist ein Erbbaurecht in der Regel weniger wert als ein „normales“ Haus mit zugehörigem Grundstück. ( Der Kauf eines Erbbaurechts )

Die Laufzeit des Erbbaurechts

Als Käufer eines Erbbaurechts sollte zunächst der Erbbaurechtsvertrag geprüft werden. Massgeblich für den Wert des Erbbaurechts ist die Frage, wie lange das Erbbaurecht noch läuft. Je länger ein Erbbaurecht läuft, desto höher ist sein Wert.

Beispiel: Herr Müller möchte ein Haus kaufen, welches ein Erbbaurecht ist. Der Erbbaurechtsvertrag wurde vor 40 Jahren auf 99 Jahre abgeschlossen. Das heißt, das Erbbaurecht läuft momentan noch für 59 Jahre, danach endet es und das Haus wird dann Eigentum des Grundstückseigentümers.

Der Erbbauzins

Im Erbbaurechtsvertrag ist geregelt worden, wie hoch der jährliche Erbbauzins ist, den der Eigentümer des Gebäudes an den Grundstückseigentümer bezahlen muss. Dieser Erbbauzins erhöht sich in der Regel während der Laufzeit des Vertrages. Häufig findet man Vereinbarungen, dass der Erbbauzins sich erhöht entsprechend der Erhöhung des Lebenshaltungskostenindexes, also entsprechend der Inflation.

Beispiel: Herr Müller kauft ein Erbbaurecht, das seit 20 Jahren läuft. Der Erbbauzins beträgt jährlich 1.000,00 Euro. In dem Erbbaurechtsvertrag wurde geregelt, dass sich der Erbbauzins erhöht entsprechend der Erhöhung des Lebenshaltungskostenindexes. In den vergangenen 20 Jahren hat der Lebenshaltungskostenindex sich erhöht um 33%. Der aktuelle Erbbauzins beträgt 1.333,00 Euro jährlich.

Wie geht es weiter nach Ablauf des Erbbaurechts ?

Nach Ablauf des Erbbaurechts wird der Eigentümer des Grundstücks dann auch Eigentümer des darauf stehenden Gebäudes. Der bisherige Eigentümer des Hauses oder der Wohnung verliert also mit Ablauf des Erbbaurechts sein Eigentum. Dies ist der sogenannte Heimfall. Der Grundstückseigentümer muss eine Zahlung an den Eigentümer des Erbbaurechts leisten. Im Erbbaurechtsvertrag muss geregelt sein, wie hoch diese Zahlung ist. Es kann im Erbbaurechtsvertrag geregelt sein, dass nach Ablauf des Erbbaurechts der volle Verkehrswert des Hauses oder der Wohnung bezahlt werden muss. Der Verkehrswert ist der wirkliche Wert, der bei einem Verkauf zu erzielen ist. Es kann aber auch im Erbbaurechtsvertrag geregelt sein, dass nicht der volle Verkehrswert, sondern nur ein Teil des Verkehrswertes zahlbar ist. ( Der Kauf eines Erbbaurechts )

Was muss beim Kauf eines Erbbaurechts beachtet werden ?

Der Eigentümer des Grundstücks muss dem Kaufvertrag zustimmen. Das heißt, nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrages muss der Notar den geschlossenen Vertrag an den Grundstückseigentümer zur Genehmigung übersenden. Der Grundstückseigentümer muss dem Verkauf im Regelfall zustimmen.

In der Regel besteht darüber hinaus ein Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers. Der beurkundete Vertrag wird dann durch den Notar an den Grundstückseigentümer übersandt, damit dieser eine Erklärung abgeben kann, ob er sein Vorkaufsrecht ausüben möchte oder nicht.

Der Kaufpreis für das verkaufte Erbbaurecht kann erst dann bezahlt werden, nachdem der Kaufvertrag vom Grundstückseigentümer genehmigt wurde und der Grundstückseigentümer auf sein Vorkaufsrecht verzichtet hat.

Falls der Kaufpreis finanziert wird, muss Folgendes beachtet werden: Die finanzierende Bank oder Sparkasse wird den Kredit an den Käufer nur auszahlen, nachdem eine Grundschuld an dem Erbbaurecht bestellt wurde. Diese Grundschuld muss notariell beurkundet werden. Auch der Eintragung der Grundschuld muss der Grundstückseigentümer zustimmen, ansonsten wird diese nicht in das Grundbuch eingetragen. Ohne Eintragung der Grundschuld zahlt die Bank oder Sparkasse das Darlehen nicht aus. Eine Finanzierung ist also nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers möglich. Diese Zustimmung muss in der Regel aber nur erteilt werden, wenn das Erbbaurecht nicht mit 100% seines Wertes belastet wird.

Beispiel: Herr Müller kauft ein Haus in Form eines Erbbaurechts zum Preis in Höhe von 250.000,00 Euro. Er möchte den Kauf in voller Höhe finanzieren und schließt einen Darlehensvertrag mit seiner Bank über 250.000,00 Euro ab. Die Bank möchte mit einer Grundschuld über 250.000,00 Euro in das Grundbuch eingetragen werden. Diese Eintragung ist nur möglich mit Zustimmung des Grundstückseigentümers. Dieser stimmt aber der Eintragung nicht zu, weil damit das Grundstück voll belastet würde. Da es nicht zur Eintragung der Grundschuld kommt, zahlt die Bank den Kaufpreis nicht aus und Herr Müller kann den Kaufpreis nicht bezahlen.

Meine Mitarbeiter und ich stehen Ihnen für Rückfragen gern zur Verfügung.

Hier finden Sie unsere Fragebogen zum Immobilien oder Grundstückskauf – ( Der Kauf eines Erbbaurechts )

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