Was wird eigentlich alles mitverkauft? – Beim Immobilienverkauf oder Immobilienkauf!

Was wird eigentlich alles mitverkauft?

Gelegentlich bestehen Fragen darüber, welche Gegenstände mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages über eine Immobilie mitverkauft sind und ob man dies gesondert regeln muss. Nachfolgend erklären wir, worauf Sie beim Abschluss eines Kaufvertrages bezüglich des Zubehörs achten sollten.

Was wird üblicherweise vom Notar im Kaufvertrag geregelt?

Da der Notar die zu verkaufende Immobilie nicht kennt, ist er auf die Informationen der Beteiligten angewiesen., ob besondere Gegenstände mitverkauft werden. Häufig finden sich in Notarverträgen daher allgemeine Formulierungen wie

„Mitverkauft sind wesentliche Bestandteile und Zubehör“

Diese juristischen Begriffe sind für einen Laien nicht verständlich. Es ist unklar, welche Gegenstände konkret hiervon betroffen sind und welche nicht.

Automatisch mitverkauft werden wesentliche Bestandteile

Wesentliche Bestanteile eines Grundstücks sind nach der juristischen Definition alle mit Grund und Boden dauerhaft verbundenen Sachen. Dies ist zunächst das sich auf dem Grundstück befindende Gebäude, so dass dieses im Kaufvertrag nicht besonders genannt werden muss, da es ist automatisch mitverkauft wird. Wesentliche Bestandteile sind aber auch alle beweglichen Sachen, die mit dem Gebäude fest verbunden wie zum Beispiel die Heizungsanlage, die Sanitärobjekte im Bad, die Bodenbeläge, ein Carport, eine Einbauküche, sowie Einbaumöbel und fest in das Gebäude eingebaute Jalousien, Markisen oder eine Sauna im Keller.

Auch Zubehör wird mitverkauft

Mit dem Abschluss eines Kaufvertrages mitverkauft ist auch Zubehör.  Dazu gehören beispielsweise die in das Gebäude eingebaute Funk-Alarmanlage, die nur locker befestigte Parabolantenne usw.

Worauf sollten Sie vor Abschluss des Kaufvertrages achten?

In diesem Zusammenhang sollten Sie folgendes prüfen:

Welche Gegenstände werden als wesentliche Bestandteile oder Zubehör automatisch mitverkauft und für welche Gegenstände muss man eine besondere Regelung im Kaufvertrag treffen? Also welche Gegenstände möchte der Verkäufer nicht mitverkaufen? Oder welche zusätzlichen Dinge werden mitverkauft, die keine wesentlichen Bestandteile sind und auch kein Zubehör sind.

Sonderregelungen zwischen Verkäufer und Käufer sollten unbedingt dem Notar mitgeteilt werden. Alle Umstände des Kaufvertrages müssen beurkundet werden. Falls ein Teil nicht beurkundet wird, führt dies zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages.

  • Auf Zubehör fällt keine Grunderwerbsteuer an.
  • Mitverkauftes Zubehör ist grunderwerbsteuerfrei.

Durch eine geschickte Formulierung kann Grunderwerbsteuer verringert werden.

Beispiel: Eheleute Müller kaufen ein Haus zum Preis von 350.000.00 Euro. Darauf würde in NRW eine Grunderwerbsteuer anfallen von 6,5%, das entspricht 22.750,00 Euro. Im Kaufpreis enthalten ist die mitverkaufte Einbauküche, sowie Badezimmerschränke und Gardienen. Der Kaufpreis für diese Gegenstände beträgt insgesamt 10.000,00 Euro.  Dadurch verringert sich die   Grunderwerbsteuer um 650,00 Euro auf 22.100,00 Euro.

Meine Mitarbeiter und ich stehen Ihnen für Rückfragen gern zur Verfügung.

Hier finden Sie unseren Fragenbogen zum Immobilienkauf.

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Ablösung von Schulden bei einem Kaufvertrag
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