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Wohnrecht Immobilien Schenkung

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Wohnrecht Immobilien Schenkung2018-11-25T17:20:45+00:00

Das Wohnrecht!

Das Wohnrecht ist das Recht, eine Wohnung, ein Haus oder einen Teil eines Hauses benutzen zu dürfen, ohne Eigentümer der Immobilie zu sein. Wenn Eltern eine Immobilie auf ein Kind übertragen, stellt sich häufig die Frage, ob sich die Eltern das Wohnrecht an der Immobilie vorbehalten sollten. Alternativ dazu gibt es das Nießbrauchrecht. Hier soll erklärt werden, welche Vor- und Nachteile ein Wohnrecht hat, insbesondere im Vergleich zum Nießbrauchrecht.

Wie entsteht ein Wohnrecht ?

In der Regel wird ein Wohnrecht auf Lebenszeit bestellt, wenn Eltern eine Immobilie auf Kinder übertragen, in der sie selbst leben möchten. Dieses Recht endet dann mit dem Tod der Eltern. Das entsprechende Recht sollte bei Abschluss des notariellen Übertragungsvertrages zwischen den Eltern und Kindern mit beurkundet werden und dann im Grundbuch eingetragen werden. Dadurch wird sichergestellt, dass auch bei einem Verkauf der Immobilie das Wohnrecht nicht erlischt, sondern weiter besteht.

Wie sicher ist ein Wohnrecht ?

Es sollte möglichst an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen werden. Dann kann das Wohnrecht nicht untergehen. Auch ein möglicher Verkauf der Immobilie stellt dann kein Problem dar, da der Käufer das Wohnrecht übernehmen muss.

Falls jedoch eine Grundschuld für eine Bank oder Sparkasse vor einem Wohnrecht im Grundbuch steht, besteht das Risiko, dass bei Nichtzahlung des Kredites das Haus versteigert werden kann und das Wohnrecht könnte dann untergehen.

Beispiel: Eheleute Müller übertragen ihr Haus auf den Sohn Jörg und lassen sich ein lebenslanges Wohnrecht am Haus im Grundbuch eintragen. Der Sohn möchte das Haus umbauen und renovieren lassen.  Dafür benötigt er ein Darlehen über 100.000,00 Euro.  Die Bank erhält als Sicherheit für das Darlehen eine Grundschuld im Grundbuch.

Die Bank wird an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen, also vor dem Wohnrecht. Bei einer Eintragung im Grundbuch hinter dem Wohnrecht hätte die Bank den Kredit gar nicht vergeben, weil das Haus mit dem Wohnrecht dann keine ausreichende Sicherheit für die Bank darstellt. Der Sohn kommt nach 3 Jahren in wirtschaftliche Probleme und kann den Kredit nicht mehr zurückzahlen. Die Bank versteigert daher das Haus und das Wohnrecht geht unter. Das heißt, der Ersteigerer erhält das Eigentum am Haus ohne Wohnrecht und die Eheleute Müller müssen aus dem Haus ausziehen.

Es kann auch ohne notarielle Beurkundung und ohne Eintragung im Grundbuch vereinbart werden. Dann besteht aber das Risiko, dass das Wohnrecht untergeht und der Berechtigte später aus dem Haus oder aus der Wohnung ausziehen muss.  Ein Wohnrecht sollte daher unbedingt im Grundbuch eingetragen werden und möglichst an erster Rangstelle !

Welche Kosten muss der Berechtigte des Wohnrechts tragen ?

Ein Wohnrecht kann unentgeltlich oder entgeltlich bestellt werden. In der Regel wird ein Wohnrecht unentgeltlich bestellt, das heißt man muss keine Miete bezahlen. Allerdings trägt der Berechtigte die Nebenkosten der Immobilie, also die Kosten für Strom, Heizung, Wasser, Müll usw.

Welcher Unterschied besteht zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht ?

Das Wohnrecht berechtigt nicht zur Vermietung. Es beschränkt sich auf das Nutzungsrecht an der Immobilie. Das Nießbrauchrecht geht noch weiter als das Wohnrecht. Wer den Nießbrauch hat, darf nicht nur selbst die Immobilie bewohnen, sondern darüber hinaus auch vermieten und die Miete erhalten.

Wenn Pflichtteilsansprüche vermieden werden sollen, kann das Wohnrecht  zu Problemen führen

Wenn eine Immobilie übertragen werden soll zur Vermeidung von Erbansprüchen und Pflichtteilsansprüchen eines Kindes, ist ein Wohnrecht problematisch.

Beispiel: Eheleute Müller haben zwei Kinder, Jörg und Heidi. Zur Tochter Heidi besteht seit Jahren kein Kontakt mehr und sie möchten diese enterben. Vom Rechtsanwalt erfahren sie, dass Kinder nicht völlig enterbt werden können, sondern ein Anspruch auf einen Pflichtteil besteht. Diesen Pflichtteil möchten sie aber vermeiden. Daher übertragen  sie ihr Haus schon jetzt auf den Sohn Jörg, damit das Haus nach ihrem Tod gar nicht mehr vererbt werden kann.  Da sie selbst weiter im Haus wohnen möchten, erhalten sie das lebenslange Wohnrecht am Haus.

Dadurch entsteht folgendes Problem: Wenn die Eltern sich bei der Schenkung der Immobilie ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten, bestehen zeitlich unbegrenzt, Pflichtteilsansprüche des Kindes oder der Kinder, die den Grundbesitz nicht erhalten haben. Konkret wird dann nach dem Tod der Eltern so gerechnet, als wenn diese damals verschenkte Immobilie sich noch im Nachlass befinden würde und diese an das beschenkte Kind vererbt worden wäre. Hiernach bemessen sich dann die Pflichtteilsergänzungsansprüche des anderen Kindes oder der anderen Kinder.

In unserem Fall versterben die Eltern Müller 15 Jahre nach der Übertragung des Hauses auf den Sohn Jörg.

Die Tochter Heidi macht nach dem Tod der Eltern ihre Ansprüche gegen dem Bruder Jörg geltend und er muss sie wegen der Hausübertragung noch auszahlen.

Daher gilt: Wer  eine Immobilie übertragen möchte, um Erb- oder Pflichtteilsansprüche eines Kindes zu verringern, sollte sich kein Wohnrecht an der verschenkten Immobilie vorbehalten.

Informationen gibt es auch auf Wikipedia.de zu lesen.

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