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Kauf von Immobilien

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Kauf von Immobilien2018-11-27T23:38:43+00:00

Kauf von Immobilien sowie Wohnungskauf bzw. Hauskauf und Finanzierung

Hier finden Sie unseren Fragebogen zum Immobilienkauf.

Link: Download PDF | Link: Online Ausfüllen

Kaufverträge über Immobilien

Hier erkläre ich, was allgemein beim Kauf von Immobilien aus rechtlicher Sicht zu beachten ist. Der Kauf einer Immobilie – sowohl der Kauf einer  Eigentumswohnung als auch der Kauf eines  Hauses – ist häufig für den Käufer der bedeutendste Kauf des gesamten Lebens. Nach Abschluss des Kaufvertrages sollte möglichst kein Streit zwischen den Beteiligten entstehen können. Ein solcher Streit löst in der Regel sehr hohe Kosten aus, da es um erhebliche Werte geht. Um dies zu vermeiden, sollten Sie sich vor dem Abschluss eines Kaufvertrages umfangreich informieren, damit spätere Probleme möglichst vermieden werden können.  Nachfolgend wird erklärt, worauf Sie achten sollten.

Jeder Kauf einer Immobilie muss notariell beurkundet werden

Der Kaufvertrag ( Kauf von Immobilien ) über den Erwerb einer Immobilie ist beurkundungspflichtig. Alle nicht beurkundeten Vereinbarungen betreffend den Erwerb einer Immobilie sind unwirksam. Häufig werden zwischen den Beteiligten sogenannte Vorverträge über den Erwerb von Immobilien ohne notarielle Beurkundung abgeschlossen. Ein solcher Vorvertrag ist unwirksam.

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen möchte und ein geeignetes Objekt gefunden hat und sich mit dem Verkäufer über die Bedingungen des Immobilienkaufs einig ist, kann einen Notar mit der Erstellung eines Kaufvertrages beauftragen. Dies sollte allerdings erst dann erfolgen, wenn die Beteiligten sich wirklich über den Abschluss und den Inhalt des Kaufvertrages einig sind. Wenn ein Notar mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes beauftragt wird und es später nicht zur Beurkundung des Vertrages kommt, muss der Beteiligte, der den Notar mit der Erstellung des Vertragsentwurfes beauftragt hat, die Notargebühren für die Erstellung des Entwurfes übernehmen.

Wenn der notarielle Kaufvertrag beurkundet und unterschrieben wurde, ist dieser Kaufvertrag für den Käufer und den Verkäufer verbindlich. Rücktrittsrechte vom Kaufvertrag bestehen grundsätzlich nicht. Ausnahmsweise kann dann vom Kaufvertrag zurückgetreten werden, wenn dies ausdrücklich im Kaufvertrag vereinbart wurde oder wenn einer der Beteiligten seine vertraglichen Pflichten verletzt, zum Beispiel, wenn der Käufer nach Eintritt der Kaufpreisfälligkeit grundlos den Kaufpreis nicht bezahlt.

Gibt es einen Muster-Kaufvertrag für den Kauf von Immobilien ?

Einen Muster-Kaufvertrag gibt es nicht. Wir erstellen jeden Kaufvertrag ( Kauf von Immobilien ) individuell für den jeweiligen Fall passend. Natürlich wird im Zeitalter der Computer nicht der gesamte Text des Kaufvertrages neu geschrieben. Wir arbeiten mit vorab erstellten Textbausteinen, die für jeden Vertrag ergänzt und zusammengesetzt werden müssen. Dem Notar müssen zunächst die erforderlichen Angaben zur Erstellung des Kaufvertrages übermittelt werden. Die Übermittlung dieser Daten kann in einer persönlichen Besprechung mit mir erfolgen oder, sofern Sie dies wünschen, können Sie uns die Angaben per E-Mail übermitteln.

Den entsprechenden Fragebogen können Sie hier herunterladen ( Dowload Fragebogen). Durch den Fragebogen können Sie erkennen, welche Angaben wir benötigen für die Erstellung eines Kaufvertrages. Falls Sie beim Ausfüllen des Fragebogens unsicher sind, können Sie uns gerne anrufen und wir helfen Ihnen dann telefonisch beim Ausfüllen oder wir vereinbaren einen Termin, zu dem Sie in unser Büro kommen zur persönlichen Besprechung der Angelegenheit.

Nebenkosten bei Immobilienkauf

Bei dem Erwerb einer Immobilie entstehen zusätzlich zum Kaufpreis erhebliche Nebenkosten. Auf den Kaufpreis fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an. Diese beträgt in NRW derzeit 6,5 %. Es gibt Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpflicht. Diese können Sie hier einsehen (Link auf unsere Seite Grunderwerbsteuerbefreiung).

Über die Höhe der voraussichtlich anfallenden Notargebühren können Sie sich hier informieren (Link zu den Notarkosten).

Darüber hinaus fallen beim Abschluss eines Kaufvertrages Gerichtskosten an, über deren Höhe wir Sie gerne vorab telefonisch oder per E-Mail informieren können ( Kontakt ).

Die Immobilie ist mit Schulden belastet

Sofern die Immobilie noch mit Verbindlichkeiten belastet ist, müssen diese Verbindlichkeiten bei der Abwicklung des Kaufvertrages abgelöst werden, so dass der Käufer die Immobilie schuldenfrei übernehmen kann ( Ablösung von Verbindlichkeiten ). Für die Ablösung der Verbindlichkeiten können Bankgebühren anfallen, deren Höhe der Verkäufer bei seiner Bank erfragen sollte, bevor ein Kaufvertrag abgeschlossen wird.

Beispiel: Herr Müller verkauft ein Haus zum Preis in Höhe von 300.000,00 Euro, auf dem noch 150.000,00 Euro Verbindlichkeiten bei einer Bank lasten. Nach Beurkundung des Kaufvertrages schreibt der Notar die Bank an und diese teilt mit, dass die Schulden 165.000,00 Euro betragen. Herr Müller fragt entsetzt an, warum 15.000,00 Euro mehr von der Bank angefordert werden, als erwartet.

Die Bank erklärt, dass es sich um eine Vorfälligkeitsentschädigung handelt. Das heißt, der Kreditvertrag des Herrn Müller wäre eigentlich noch 7 Jahre weiter gelaufen mit einem Zins in Höhe von 3,5%. Durch die vorzeitige Ablösung der Schulden bekommt die Bank den Kredit 7 Jahre früher zurück als vereinbart. Das zurück gezahlte Geld kann die Bank nur zu einem Zins in Höhe von 2% erneut verleihen, da die Zinsen inzwischen geringer sind als bei Abschluss des Kreditvertrages.  Dadurch erhält die Bank 7 Jahre lang geringere Zinsen.

Diesen Zinsausfall kann die Bank von Herr Müller verlangen als sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn Herr Müller gewusst hätte, dass die Bank 15.000,00 Euro zusätzlich verlangen kann, hätte er das Haus gar nicht verkauft. Er hätte also vor Abschluss des Kaufvertrages mit seiner Bank wegen der Ablösung der Schulden sprechen sollen. Dann hätte er von der zusätzlichen Vorfälligkeitsentschädigung erfahren.

Meine Mitarbeiter und ich stehen Ihnen für Rückfragen gern zur Verfügung.

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