Kauf von Immobilien

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Kauf von Immobilien 2016-11-15T15:44:56+00:00

Wohnungskauf bzw. Hauskauf und Finanzierung

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Kauf von Immobilien

Bei dem Kauf bzw. Verkauf von Immobilien geht es in der Regel um große Vermögenswerte. Wegen der großen Bedeutung derartiger Verträge schreibt der Gesetzgeber die notarielle Beurkundung der Verträge vor. Dadurch soll erreicht werden, dass die Vertragsparteien den Inhalt des abzuschließenden Kaufvertrages und die rechtlichen Folgen des Kaufvertrages verstehen können. Der Notar soll den Vertragsbeteiligten als unabhängiger und neutraler Berater zur Verfügung stehen.

Ich setzte die Wünsche der Vertragsparteien in einen Vertragsentwurf um, der nach Besprechung der Angelegenheit an die Vertragsparteien verschickt wird. Anschließend können Sie diesen Vertragsentwurf prüfen und – selbstverständlich ohne Mehrkosten – noch vor der Beurkundung Fragen zum Vertragsentwurf besprechen oder den Vertragsentwurf abändern. Wenn die Vertragsparteien sich über den Inhalt des Vertrages einig sind, erfolgt anschließend die Beurkundung des Vertrages. Bei der Beurkundung wird der Vertrag vollständig vorgelesen und inhaltlich erklärt. Anschließend wird der Vertrag durch alle Vertragsbeteiligten und den Notar unterschrieben.

Danach beginnt die Abwicklung des Vertrages. Der Notar holt die notwendigen behördlichen Genehmigungen ein und stellt bei Gericht die erforderlichen Anträge und sorgt für die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Belastungen. Wenn alle Voraussetzungen für eine Zahlung des Kaufpreises gegeben, verschickt der Notar eine entsprechende Mitteilung an die Vertragsbeteiligten. Anschließend wird der Kaufpreis gezahlt und dem Notar ein Zahlungsnachweis vorgelegt. Dann beantragt der Notar beim Amtsgericht die Eigentumsumschreibung auf den Namen des Käufers. Nach erfolgter Eigentumsumschreibung ist die Tätigkeit des Notars abgeschlossen.

Regelmäßig kein Notaranderkonto

Bis vor etwa 10 Jahren wurden in notariellen Kaufverträgen die Bezahlungen des Kaufpreises für die en¡rorbene lmmobilie über ein Notaranderkonto abgewickelt. Dies führte zu erheblichen zusätzlichen Notargebühren für die Einrichtung des Notaranderkontos und die Auszahlung des Geldes vom Notaranderkonto an den Verkäufer. ln den allermeisten Fällen von notariellen Kaufverträgen ist jedoch die
Einrichtung eines Notaranderkontos nicht eÉorderlich. Dementsprechend wird der Kaufpreis in diesen Fällen dírekt vom Käufer an den Verkäufer gezahlt. In diesen Fällen entfällt die Notargebühr für die Einrichtung des Notaranderkontos.

Gewährleistung

Bei Kaufverträgen über gebrauchte lmmobilien besteht in der Regel keine Gewährleistung für den Zustand der enruorbenen lmmobilie. Gebrauchte  lmmobilien werden also regelmäßig unter Ausschluss von Gewährleistung – wie gesehen – verkauft. Aus diesem Grund sollte der Käufer eine  lmmobilie vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages die zu erwerbende lmmobilie möglichst genau prüfen bzw. prüfen lassen hinsichtlich der Bausubstanz. Falls sogenannte versteckte Mängel an der zu en¡rerbenden lmmobilie bestehen, muss der Verkäufer diese offenlegen. Typische  versteckte Mängel sind auf dem ersten Blick nicht zu erkennende Feuchtigkeitsmängel, Holzbockbefall des Dachstuhls oder Schimmelbefall oder marode Leitungen. Derartige Mängel muss der Verkäufer dem Käufer gegenüber offenlegen. Häufig hat allerdings der Verkäufer selbst von solchen versteckten Mängeln keine Kenntnis. Eine Haftung des Verkäufers nach Abschluss eines Kaufvertrages für versteckte Mängel besteht nur, wenn der Verkäufer den versteckten Mangel auch kannte und der Käufer dies beweisen kann. Beim Kauf einer relativ neuen lmmobilie besteht nach dem Gesetz eine 5 jährige Gewährleitung für den Zustand der lmmobilie. Vor dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrages sollte geprüft werden, ob für die zu verkaufende lmmobilie eine Baugenehmigung erteilt wurde.

Energieeinsparverordnung

Nach der Energieeinsparverordnung ist der Veräußerer einer lmmobilie verpflichtet, dem Erwerber einen Energieausweis für die lmmobilie vorzulegen, in welchem der Energiebedarf der lmmobilie berechnet wird. Schließlich besteht nach § 10 EnEv folgende Verpflichtung :
lnnerhalb von 2 Jahren nach Eigentümenruechsel sind Heizkessel außer Betrieb zu nehmen, die vor dem 01.01.1985 eingebaut wurden oder länger als 30 Jahre im Betrieb sind. Ungedämmte Warmwasserleitungen und die oberste Geschossdecke bzw. das Dach, müssen wärmegedämmt werden. Ein Verstoß kann als Ord nungswidrigkeit geahndet werden.

 

Meine Mitarbeiter und ich stehen Ihnen für Rückfragen gern zur Verfügung.

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