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Der Kauf einer Eigentumswohnung

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Der Kauf einer Eigentumswohnung2018-09-24T10:16:30+00:00

Kauf einer Eigentumswohnung

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Der Kauf einer Eigentumswohnung

Was gehört zur Wohnung ?

In einem Mehrfamilienhaus wird rechtlich unterschieden zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Der Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt alleinige Eigentum an einer Wohnung, das heißt Sondereigentum. Darüber hinaus gibt es Flächen im Treppenhaus, Dachboden, Keller sowie Stellplätze und einen Garten. Diese Flächen sind Gemeinschaftseigentum und dürfen damit von allen Wohnungseigentümern im Haus genutzt werden. Es können sogenannte Sondernutzungsrechte an diesen Flächen begründet werden. Ein Sondernutzungsrecht bedeutet, dass nur einer der Eigentümer im Haus diese Fläche benutzen darf. So wird zum Beispiel der Wohnung im Erdgeschoß das Sondernutzungsrecht an einem KFZ-Stellplatz, einem Kellerraum und einer Gartenfläche zugeordnet. Das bedeutet, dass diese Flächen nur von dem Eigentümer der Wohnung im Erdgeschoß benutzt werden dürfen. Beim Bau eines Mehrfamilienhauses wird eine Teilungserklärung beurkundet. Teil dieser Teilungserklärung sind Grundrißpläne vom gesamten Haus und ein Grundstücksplan. In diesen Plänen ist genau verzeichnet, wo Sondernutzungsrechte bestehen. Wenn eine Wohnung verkauft wird, werden die bestehenden Sondernutzungsrechte dieser Wohnung automatisch mit verkauft. Wenn also zum Beispiel die eben genannte Erdgeschoßwohnung verkauft wird, erwirbt der Käufer das Eigentum an der Wohnung und er erhält das Sondernutzungsrecht an einem KFZ-Stellplatt, einem Kellerraum und einer Gartenfläche.

Die Teilungserklärung

Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, muss vorher das entsprechende Mehrfamilienhaus durch eine Teilungserklärung in Wohnungseigentum aufgeteilt sein. Diese Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde und sie ist für alle Wohnungseigentümer im Haus verbindlich. In dieser Teilungserklärung sind die „Spielregeln“ der Wohnungseigentümer geregelt. Außerdem gehören zu der Teilungserklärung alle Pläne der Wohnungen und des Grundstücks. Diese Teilungserklärung sollte daher vor den Kauf einer Eigentumswohnung durch den Käufer eingesehen und geprüft werden. Aus der Teilungserklärung ergibt sich, ob Sondernutzungsrechte zur Wohnung gehören, also z.B. das Recht zur alleinigen Nutzung eines KFZ-Stellplatzes oder das alleinige zur Nutzung einer Gartenfläche oder Terassenfläche.

Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft

In der Regel wird bei Mehrfamilienhäusern einmal im Jahr eine Versammlung der Wohnungseigentümer abgehalten. In dieser Versammlung werden Beschlüsse gefasst. Dort könnte zum Bespiel beschlossen werden, dass die Hauseingangstür erneuert wird oder das Dach des Hauses neu gedeckt wird. Diese Beschlüsse betreffen alle Eigentümer im Haus. Dementsprechend sollte der Käufer einer Eigentumswohnung vor dem Erwerb der Wohnung die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft aus den vergangenen Jahren einsehen.

Das monatliche Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage

Üblicherweise müssen alle Wohnungseigentümer ein monatliches Hausgeld bezahlen. Damit werden die Nebenkosten des gesamten Hauses, zum Beispiel Versicherungen oder Kosten für Müllentsorgung usw. bezahlt. In dem monatlichen Hausgeld ist ein Betrag für die sogenannte Instandhaltungsrücklage enthalten. Mit der Instandhaltungsrücklage spart jeder Wohnungseigentümer Kapital an für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, also z.B. am Dach oder der Heizungsanlage des Hauses. Wer eine Wohnung kauft, sollte sich erkundigen, wie hoch die bestehende Instandhaltungsrücklage momentan ist. Je mehr Kapital dort angespart wurde, desto positiver ist es. Falls die Rücklage nur gering ist, kann dies bedeuten, dass vor kurzer Zeit größere Reparaturen am Haus durchgeführt worden und die Rücklage deswegen aufgebraucht wurde.

Instandhaltungsrücklage und Grunderwerbsteuer

Auf den Kaufpreis der Eigentumswohnung fällt eine Grunderwerbsteuer in Höhe von in NRW derzeit 6,5 o/o vom Kaufpreis an. Nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt die Instandhaltungsrücklage.  Daher sollte im notariellen Kaufvertrag möglichst angegeben werden, wie hoch die lnstandhaltungsrücklage  ist.

Beispiel:

Eine Eigentumswohnung wird verkauft zum Preis in Höhe von 100.000,00 €. Für die Wohnung besteht eine lnstandhaltungsrücklage in Höhe von 3.000,00 €. Die 6,5 % Grunderwerbsteuer sind dann zahlbar auf 97.000,00 €.

Meine Mitarbeiter und ich stehen Ihnen für Rückfragen gern zur Verfügung.

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