Was ist beim Hauskauf zu beachten?

Was ist beim Hauskauf zu beachten?

Der Kauf eines Hauses ist für die meisten Käufer ein einmaliges Erlebnis und das größte Rechtsgeschäft im gesamten Leben. Wenn sich nach dem Hauskauf Probleme ergeben, kann dies sehr teuer und ärgerlich werden. Daher sollte ein Hauskauf möglichst gut und umfangreich vorbereitet werden, damit es später keine bösen Überraschungen gibt. Ich bin seit dem Jahr 2010 Notar. Aufgrund meiner Erfahrung aus den seitdem beurkundeten Kaufverträgen empfehle ich Ihnen folgendes vor Abschluss eines Kaufvertrages zu beachten:

Bestehen Mängel am Haus?

Wenn man ein Haus kaufen möchte, sollte natürlich zuerst geprüft werden, in welchem Zustand das Haus ist und ob Mängel bestehen. Der Verkäufer haftet nach dem Gesetz nur in Ausnahmefällen für Mängel. Dies ist nur dann gegeben, wenn der Verkäufer ausnahmsweise bereit ist, im Kaufvertrag eine über das Gesetz hinausgehende Haftung für Mängel zu übernehmen. Dies wird allerdings in der Regel nicht gegeben sein. Ferner haftet der Verkäufer für versteckte Mängel, die er kennt und dem Käufer verschweigt. Das wäre z.B. dann gegeben, wenn Feuchtigkeit im Haus besteht, die man nicht sehen kann, weil der Verkäufer vor der Besichtigung mit Farbe darüber gemalt hat.

Es gilt also der Grundsatz: Augen auf beim Kauf!

Man sollte vor dem Abschluß eines Kaufvertrages möglichst genau den Zustand des Hauses prüfen oder prüfen lassen, um nach dem Kauf keine bösen Überraschungen zu erleben.

Ist das Haus vollständig baurechtlich genehmigt?

Als Käufer eines Hauses sollte man prüfen, ob das zu erwerbende Haus auch vollständig baurechtlich genehmigt ist. Es kann sein z.B. sein, dass nach der Errichtung des Gebäudes bauliche Massnahmen erfolgt sind ohne eine baurechtliche Genehmigung einzuholen. So könnte z.B. das Dachgeschoß oder das Kellergeschoß ohne Genehmigung ausgebaut worden sein. Ein ungenehmigter Ausbau kann zu erheblichen Kosten und sogar zu einer Rückbauverpflichtung führen. Beim Bauamt der Gemeinde kann Einsicht in die Bauakte des zu erwerbenden Gebäudes genommen werden, um dies zu überprüfen.

Sind die Erschließungskosten vollständig abgerechnet worden?

Es sollte geklärt werden, ob die Erschließungskosten, also die Kosten für den Frischwasserkanal, den Abwasserkanal, den Bürgersteig und die Straßenbeleuchtung gegenüber der Stadt abgerechnet sind. Es kommt gelegentlich vor, dass diese Gebühren und Kosten erst längere Zeit nach Durchführung der Maßnahme abgerechnet werden. Das heißt, z.B. der Abwasserkanal kann in einer Straße vor 5 Jahren erneuert worden sein und er bis heute noch nicht abgerechnet worden. Wenn Sie als Eigentümer eines Hauses in das Grundbuch eingetragen werden, haften Sie gegenüber der Stadt für offene Erschließungskosten, auch wenn die Maßnahme zu einer Zeit durchgeführt wurde, als Sie noch nicht Eigentümer des Hauses waren. Daher sollte vor dem Erwerb eines Hauses geprüft werden, ob aus der Vergangenheit noch Erschließungskosten offen sind.

Man kann dies klären durch einen Anruf bei der Stadtverwaltung und dort beim Tiefbauamt. Wenn Sie die Adresse des zu erwerbenden Hauses angeben, sollte man Sie mit dem dort zuständigen Sachbearbeiter verbinden. Dieser gibt in der Regel kostenlos Auskunft darüber, ob an der Stelle, wo sich das Haus befindet, die Erschließung vollständig abgerechnet wurde oder nicht. Gegen eine geringe Gebühr wird in der Regel auch eine schriftliche Auskunft erteilt.

Bestehen Baulasten?

Ferner sollte vor dem Kauf eines Hauses geprüft werden, ob Baulasten bestehen. Es gibt ein Baulastenverzeichnis bei jeder Gemeinde. Durch eine Baulast kann die Bebauungsmöglichkeit eines Grundstücks erweitert werden.
Wenn zum Beispiel bei einem Bauvorhaben die vorgeschriebenen Grenzabstände von drei Metern zur Grenze nicht eingehalten werden, gibt es die Möglichkeit, durch Einräumung einer Baulast auf die Grenze zu bauen.
Es gibt auch Baulasten, durch die sich ein Nachbar verpflichtet, einen Teil seines Grundstücks als Zufahrt zu stellen.

Baulasten werden nicht ins Grundbuch eingetragen. Notare prüfen vor der Beurkundung eines Kaufvertrages nur in das Grundbuch, aber in das Baulastenverzeichnis schauen Notare nur, wenn Sie ausdrücklich von den Beteiligten damit beauftragt werden. Die Einsicht in das Baulastenverzeichnis können Sie auch selbst vornehmen. Die entsprechenden Unterlagen, also die Baulastenerklärung mit dem Lageplan, werden bei der Stadtverwaltung und dort beim Vermessungs- und Katasteramt archiviert.

Bestehen Schäden am Haus wegen Bergbau?

Gerade im Ruhrgebiet können Schäden an Immobilien entstehen wegen des früher darunter erfolgten Bergbaus. Es können wegen eines unter dem Gebäude liegenden Hohlraumes z.B. Risse am Haus auftreten und das Haus kann sich absenken, so dass es zum Schiefstand des Gebäudes kommen kann. Im schlimmsten Fall können ganze Gebäude in der Erde versinken.

Die RAG Akteingesellschaft hat Rückstellungen für derartige Schadensfälle gebildet, so dass man sich bei auftretenden Bergschäden dorthin wenden kann. Die Ansprüche auf Regulierung von Bergschäden hat der derzeitige Eigentümer. Der Käufer eines Hauses sollte darauf achten, dass ihm im Kaufvertrag die Ansprüche wegen Bergschäden vom bisherigen Eigentümer abgetreten werden.

Gelegentlich wurde auf die Regulierung von Bergschäden teilweise oder vollständig verzichtet. Ein derartiger Verzicht wird in der Regel in das Grundbuch eingetragen. Das heißt, als Käufer erfährt man dann spätestens durch eine Eintragung im Grundbuch von dem Verzicht, falls der Verkäufer nicht vorher darauf hingewiesen hat. Wenn ein solcher Bergschadenminderwertverzicht ausgesprochen wurde, kann es problematisch werden, eine Finanzierung für den Erwerb des Hauses zu erhalten. Einige Kreditinstitute lehnen eine Finanzierung in solchen Fällen ab.