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Ablösung von Schulden bei einem Kaufvertrag

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Ablösung von Schulden bei einem Kaufvertrag2018-11-18T19:19:54+00:00

Ablösung von Schulden bei einem Kaufvertrag

Die Ablösung von Schulden bei einem Kaufvertrag

Wenn Immobilien verkauft werden, bestehen häufig noch Verbindlichkeiten des Verkäufers, die im Grundbuch eingetragen sind. Dies ist kein Problem. Es ist die Aufgabe des Notars, dafür zu sorgen, dass diese Verbindlichkeiten aus dem gezahlten Kaufpreis für die Immobilie abgelöst werden, damit die Eintragungen im Grundbuch gelöscht werden können. Der Notar muss dafür sorgen, dass die Immobilie schuldenfrei und ohne eingetragene Grundschulden auf den Käufer übergeht. Dies wird nachfolgend ausführlich erklärt:

Der Unterschied der Grundschuld zur Höhe der tatsächlichen Schulden

Wenn eine Immobilie verkauft wird, sind in den der Regel noch Grundschulden im Grundbuch eingetragen. Die Höhe dieser Grundschuld bedeutet aber nicht, dass die Schulden tatsächlich noch in dieser Höhe bestehen.

Beispiel: Ein Haus soll verkauft werden. Im Grundbuch steht eine Grundschuld für die Sparkasse über 300.000,00 Euro. Diese wurde vom Eigentümer bei Kauf des Hauses vor 18 Jahren im Grundbuch eingetragen. Diese Schulden sind inzwischen fast vollständig zurückbezahlt worden. Es bestehen tatsächlich noch Schulden in Höhe von ca. 20.000,00 Euro.

Die Ablösung von Schulden bei der Abwicklung des Kaufvertrages

Wenn ein Kaufvertrag über ein Haus oder eine Wohnung notariell abgeschlossen wird, muss der Notar dafür sorgen, dass der Käufer das Haus oder die Wohnung schuldenfrei erhält. Sofern noch Schulden bestehen, müssen diese Verbindlichkeiten bei der Abwicklung des Kaufvertrages abgelöst werden, so dass der Käufer die Immobilie schuldenfrei übernehmen kann ( Ablösung von Schulden bei einem Kaufvertrag ).

Dies wird wie folgt durchgeführt: Der Notar schreibt nach Abschluß des Kaufvertrages die im Grundbuch eingetragenen Banken an und bittet diese um Mitteilung, wie hoch die Schulden momentan tatsächlich sind. Man muss, wie gesagt, die tatsächliche Höhe der Schulden unterscheiden von der Höhe der Eintragung im Grundbuch. Die Banken teilen dann dem Notar mit, wie hoch die Schulden sind und der Käufer bezahlt den Kaufpreis in der Höhe der bestehenden Schulden an diese Banken, so dass die Schulden vollständig abgelöst werden. Dadurch wird das Haus oder die Wohnung schuldenfrei. der verbleibende Restkaufpreis wird direkt an den Verkäufer gezahlt.

Ablösung von Schulden bei einem Kaufvertrag!

Beispiel: Herr Müller kauft ein Haus zum Preis in Höhe von 450.000,00 Euro. Im Grundbuch eingetragen ist eine Grundschuld der Sparkasse über 400.000,00 Euro. Der Notar schreibt die Sparkasse nach der Beurkundung des Kaufvertrages an und diese teilt mit, dass die Schulden noch bestehen in Höhe von 150.000,00 Euro. Der Käufer bezahlt dann den Kaufpreis für das Haus in Höhe von 150.000,00 Euro auf das Kreditkonto der Sparkasse und den Restkaufpreis in Höhe von 300.000,00 Euro an den Verkäufer auf dessen Konto.

Die Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienkauf

Wenn eine Immobilie verkauft wird, lasten häufig noch Verbindlichkeiten auf der Immobilie. Es besteht also noch ein Kreditvertrag mit einer Bank oder Sparkasse, der auf eine feste Laufzeit – häufig 5, 10 oder 15 Jahre – abgeschlossen wurde. Mit dem Verkauf der Immobilie wird dieser Kredit vorzeitig zurückbezahlt. Der Bank oder Sparkasse entgehen dadurch Zinseinnahmen, die sie in der Folgezeit noch erzielt hätte. Die Bank kann das vorzeitig zurückgezahlte Geld zwar erneut verleihen, aber oftmals erzielt die Bank dafür nur einen geringeren Zins. Dies ergibt sich insbesondere darauf, dass die Kreditzinsen in den vergangenen Jahren stark gefallen sind.

Beispiel: Herr Müller hat vor 6 Jahren für einen Wohnungskauf einen Kredit über 100.000,00 Euro mit einer 10-jährigen Laufzeit aufgenommen zu einem Zinssatz in Höhe von 4%. Jetzt möchte er die Wohnung verkaufen und der Kredit soll mit der Bezahlung des Kaufpreises  zurückbezahlt werden. Dies ist auch vor Ablauf der 10 Jahre möglich. Aber die Bank berechnet Herrn Müller eine erhebliche Vorfälligkeitsentschädigung dafür, dass der Kredit 4 Jahre vor Ende der Laufzeit des Kreditvertrages zurückbezahlt wird. Die Bank kann das Geld zwar erneut für einen anderen Kreditvertrag verleihen, aber momentan erzielt die Bank nur einen Zins in Höhe von 2 %.

Was passiert, wenn die Schulden auf der Immobilie höher sind als der Kaufpreis ?

Gelegentlich kommt es vor, dass die bestehenden Verbindlichkeiten des Verkäufers höher sind als der Kaufpreis.

Beispiel: Herr Müller kauft eine Wohnung zum Preis in Höhe von 180.000,00 Euro. Die Schulden auf der Wohnung betragen 200.000,00 Euro. In diesem Fall kann der Notar den Kaufvertrag nicht abwickeln. Der Notar muss nach Abschluss eines Kaufvertrages eine Erklärung der Bank einholen, wie hoch die Schulden auf der Wohnung sind. Nur dann, wenn die Schulden nicht höher sind als der Kaufpreis, darf der Notar den Käufer zur Bezahlung des Kaufpreises auffordern. In diesem Fall kommt es also gar nicht zur Fälligkeit des Kaufpreises, da die Schulden höher sind als der Kaufpreis. Dann muss zunächst der Verkäufer dafür sorgen, dass die über den Kaufpreis hinaus gehenden Verbindlichkeiten in Höhe von 20.000,00 Euro abgelöst werden. Erst danach darf der Notar den Käufer zur Bezahlung des Kaufpreises auffordern

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