Die sechs größten Fehler bei der Übertragung von Immobilien auf Kinder

Die Übertragung von Immobilien auf die nächste Generation ist ein wichtiger Schritt, der gut durchdacht und sorgfältig geplant sein muss. Häufig werden dabei die gleichen Fehler gemacht. In diesem Artikel möchte ich Sie auf die vier größten Fehler bei der Übertragung von Immobilien auf Kinder hinweisen und Ihnen zeigen, wie Sie diese vermeiden können.

Fehler 1: Die Immobilie wird zu spät übertragen und es kommt zu einem Sozialhilferegress

Ein großer Fehler, der oft gemacht wird, ist die verspätete Übertragung der Immobilie. Fall: Herr Müller ist ein verwitweter Rentner, der eine Immobilie in einer begehrten Lage besitzt. Aufgrund seines Alters und seiner gesundheitlichen Einschränkungen entscheidet er sich, die Immobilie an seinen einzigen Sohn Max zu verschenken. Allerdings ist Herr Müller unsicher, ob er die Immobilie wirklich schon jetzt übertragen sollte, da er befürchtet, dass er eventuell in der Zukunft Sozialhilfe beantragen muss, um Pflegekosten abdecken zu können. Durch die verspätete Übertragung der Immobilie kommt es tatsächlich zu einem Sozialhilferegress, als Herr Müller aufgrund seiner gesundheitlichen Situation Sozialhilfe beantragen muss. Das Sozialamt greift auf das Vermögen von Herrn Müller zurück und fordert die Immobilie zurück, um die erbrachten Sozialleistungen zu kompensieren. Die geplante Schenkung an Max wird somit hinfällig, und die Immobilie geht wieder in den Besitz von Herrn Müller über. Ein derartiger Rückgriff des Sozialmamtes ist 10 Jahre lang nach einer Schenkung möglich. Um diesen Fehler zu vermeiden sollte eine Immobilie rechtzeitig übertragen werden. Eine frühzeitige Schenkung kann dazu führen, dass die Zehnjahresfrist für eine Rückforderung der Schenkung bereits abgelaufen ist, und die Immobilie bleibt dauerhaft im Besitz des Beschenkten. Fall: Herr Müller überträgt im Jahr 2013 sein Haus auf seinen Sohn Max. Im Jahr 2024 wird Herr Müller pflegebedürftig und seine Rente reicht nicht aus, um die monatlichen Pflegekosten zu bezahlen. Das Sozialamt prüft, ob Herr Müller Vermögen besitzt, welches für die Pflege verwertet werden kann. Dies ist nicht der Fall. Die Übertragung der Immobilie ist mehr als 10 Jahre her, so dass diese nicht zurückgefordert werden kann.

Fehler 2: Keine Berücksichtigung von Wohnrechten und Nutzungsrechten, möglichst für beide Eltern

Wenn Eltern eine selbst bewohnte Wohnung oder ein selbst bewohntes Haus auf Kinder übertragen, sollten die Eltern sich ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten. Dieses sollte unbedingt im Grundbuch eingetragen werden. Ansonsten wäre es im schlimmsten Fall möglich, dass die beschenkten Kinder die Elternaus dem Haus werfen, nachdem sie Eigentümer geworden sind. Nur durch ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht kann dies sicher verhindert werden. Achtung: Häufig ist nur ein Elternteil Eigentümer und überträgt die Immobilie auf ein Kind. In diesen Fällen sollte auch ein lebenslanges Wohnrecht für den anderen Elternteil im Grundbuch eingetragen werden. Beispiel: Vater Müller ist Eigentümer eines Einfamilienhauses und überträgt dieses Haus auf seinen Sohn Heiner. Herr Müller erhält ein lebenslanges Wohnrecht am Haus, welches im Grundbuch eingetragen wird. Herr Müller verstirbt nach 6 Jahren. Seine Ehefrau lebt weiterhin in dem Haus und es entsteht Streit mit dem Sohn Heiner. Dieser meldet Eigenbedarf an und die Mutter muss aus dem Haus ausziehen. Das hätte vermieden werden können, wenn für Frau Müller ebenfalls ein lebenslanges Wohnrecht am Haus bestellt worden wäre.

Fehler 3: Fehlende Regelungen zur Gartennutzung oder Nutzung von Garagen oder Stellplätzen

Häufig werden Nutzungsrechte betreffend Garten, Garage oder Stellplatz vergessen. Beispiel: Herr Müller überträgt das Eigentum seiner Eigentumswohnung auf den Sohn Heiner und behält sich das lebenslange Wohnrecht an der Wohnung vor. Jahre später kommt es zum Streit zwischen Vater und Sohn. Zur Wohnung gehört ein Garten und ein PKW-Stellplatz. Regelungen dazu sind im Notarvertrag nicht erfolgt. Der Sohn wohnt im selben Haus, in der darüber liegenden Wohnung. Er möchte ab sofort den Garten und den Stellplatz alleine nutzen. Weil dies ungeregelt ist, darf der Vater diese Flächen gar nicht mehr nutzen und der Sohn darf, weil er Eigentümer der Immobilie ist, den Garten und den Stellplatz allein nutzen.

Fehler 4: Fehlendes Rückübertragungsrecht für Eltern

Für bestimmte Fälle sollten sich die Eltern die Möglichkeit vorbehalten, die Immobilie zurückzubekommen, zum Beispiel wenn das beschenkte Kind spielsüchtig, Alkoholsüchtig oder Drogensüchtig wird. Auch für den Fall der Insolvenz des beschenkten Kindes können Eltern die geschenkte Immobilie zurück erhalten. Ferner können Eltern eine geschenkte Immobilie zurück erhalten, wenn das beschenkte Kind vor den Eltern verstirbt. Beispiel: Herr Müller überträgt sein Haus auf den Sohn Heiner, dieser verstirbt durch einen Unfall drei Jahre später. Er vererbt das Haus an seine Frau. Das gefällt den Eltern nicht, diese möchten, dass das Haus an die Enkel geht. Aufgrund der entsprechenden Regelung im Übertragungsvertrag können die Eltern sich das Haus zurück übertragen lassen und es dann später an die Enkel vererben.

Fehler 5: Fehlende erbrechtliche Beratung

Fall: Eheleute Müller haben zwei Söhne. Sie übertragen ihr Haus auf den Sohn Heiner. Zu dem anderen Sohn Andreas besteht seit Jahren kein Kontakt mehr, Die Schenkung an den Heiner erfolgte deswegen, weil die Eltern nach ihrem Tod das Haus nicht an beide Söhne vererben wollten. Derartige Schenkungen lösen noch 10 Jahre lang Ansprüche weiterer Kinder aus. Wenn die Eltern mehr als 10 Jahre nach der Immobilienschenkung versterben, bestehen an sich keine Ansprüche des Sohnes Andreas gegen seinen Bruder. Die Eltern haben sich bei der Übertragung aber das lebenslange Wohnrecht am Haus vorbehalten. In diesem Fall läuft die 10- Jahresfrist nicht. Auch wenn die Eltern nach der Schenkung noch 30 Jahre lang leben, kann Andreas nach dem Tod der Eltern noch Ausgleichsansprüche wegen der Hausschenkung gegen seinen Bruder geltend machen. Also: Wer erbrechtliche Ansprüche vermeiden will, sollte sich vor einer Schenkung beraten lassen. Durch ein Wohnrecht kann ggf. das Zeil der Schenkung verfehlt werden.

Fehler 6: Fehlende steuerliche Beratung: Schenkung und Erbe innerhalb von 10 Jahren

Der letzte Fehler, den wir beleuchten, ist die Schenkung einer Immobilie gefolgt von einem Ableben des Schenkers innerhalb der nächsten zehn Jahre. Nehmen wir an, Herr und Frau Müller schenken ihr Haus an ihre Tochter Laura, um ihr frühzeitig einen Teil des Vermögens zukommen zu lassen. Der Wert der Villa beträgt 400.000,00 Euro. Das entspricht dem Steuerfreibetrag, es fällt keine Schenkungssteuer an. Sie sind sich bewusst, dass sie innerhalb der nächsten zehn Jahre keine weiteren Schenkungen vornehmen möchten und entscheiden sich daher für die Schenkung an Laura. Allerdings versterben Herr und Frau Müller tragischerweise bereits sieben Jahre nach der Schenkung. Laura erbt nun 300.000,00 Euro und muss sich die Schenkung und das Erbe zusammenrechnen lassen. Dadurch fällt erhebliche Erbschaftssteuer an, da die Schenkung und das Erbe innerhalb der Zehnjahresfrist zusammengefasst werden.