Teilnahme an der Eigentümerversammlung

Teilnahme an der Eigentümerversammlung bei Wohnrecht oder Nießbrauch

Wird eine Eigentumswohnung von Eltern auf Kinder übertragen und behalten sich die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vor, stellt sich die Frage, wer an der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft teilnehmen darf.

1. Grundsatz:

Teilnahmerecht steht dem Wohnungseigentümer zu.
Teilnahme- und Stimmrechte in der Eigentümerversammlung stehen ausschließlich dem Wohnungseigentümer zu.
Wohnungseigentümer ist nach der Übertragung das Kind, unabhängig davon, ob die Eltern weiterhin in der Wohnung leben oder diese nutzen.
Ergebnis:
Das Kind als Eigentümer ist teilnahme- und stimmberechtigt.

2. Wohnrecht: Keine Teilnahme kraft eigenen Rechts

Das lebenslange Wohnrecht vermittelt lediglich ein dingliches Nutzungsrecht, jedoch keine mitgliedschaftliche Stellung in der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Der Wohnrechtsberechtigte:

• ist kein Wohnungseigentümer,
• hat kein eigenes Teilnahmerecht an der Eigentümerversammlung,
• ist nicht stimmberechtigt.

Eine Teilnahme ist nur möglich, wenn der Eigentümer dem Wohnrechtsberechtigten eine Vollmacht erteilt.

3. Nießbrauch: Ebenfalls kein originäres Teilnahmerecht

Auch der Nießbrauch begründet trotz weitgehender Nutzungs- und Verwaltungsrechte keine Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Der Nießbraucher:

• bleibt rechtlich Dritter gegenüber der Gemeinschaft,
• hat kein eigenes Teilnahme- oder Stimmrecht,
• kann nur aufgrund Vollmacht des Eigentümers an der Versammlung teilnehmen.

Auch beim Nießbrauch gilt: Teilnahme nur als Vertreter des Eigentümers, nicht aus eigenem Recht.

4. Vertretung durch Vollmacht

Der Wohnungseigentümer kann:

• den Wohnrechts- oder Nießbrauchsberechtigten,
• oder eine andere Person,

durch Vollmacht zur Teilnahme und ggf. zur Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung berechtigen.
Die Einzelheiten richten sich nach:

• der Gemeinschaftsordnung,
• der Einladung zur Eigentümerversammlung,
• den gesetzlichen Vorgaben des Wohnungseigentumsrechts.

5. Notarielle Praxis: Klarstellungsbedarf im Übertragungsvertrag

Bei der Übertragung einer Eigentumswohnung unter Wohnrecht oder Nießbrauch empfiehlt es sich, ausdrücklich zu regeln:

• ob und in welchem Umfang der Nutzungsberechtigte den Eigentümer in Eigentümerversammlungen vertreten soll,
• ob eine Dauer- oder Einzelvollmacht vorgesehen ist,
• wie die Willensbildung bei Beschlüssen erfolgen soll.

Klare Regelungen vermeiden Unsicherheiten und Konflikte innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.