Schenkung wegen anstehender Renovierungskosten
Schenkung wegen anstehender Renovierungskosten
In den vergangenen Jahren sind wegen der großen Renovierungsarbeiten, die bei
älteren Immobilien durchzuführen sind, z. B. Einbau neuer Heizungen, Dämmung der
Immobilie usw. völlig neue Probleme für die Eigentümer älterer Immobilien
aufgetreten.
Hierzu folgender Fall:
Herr Müller ist 70 Jahre alt und bewohnt ein Einfamilienhaus mit einem Wert von 300.000,00 €. Das Haus ist schuldenfrei. Das Haus stammt aus dem Baujahr 1968 und es ist dementsprechend nicht nach neuem Standard gedämmt und es hat eine alte Ölheizung. Auch die Fenster und die Haustür sind alt. Außerdem sind die Elektroleitungen im Haus seit dem Hausbau nicht erneuert worden.
Das Haus hat zwei Etagen. Herr Müller hat einen Sohn, der verheiratet ist und ein Enkelkind. Der
Sohn mit seiner Frau und dem Enkelkind möchte gerne in das Haus von Herrn Müller einziehen und zwar in die Erdgeschosswohnung. Herr Müller möchte dann in die Wohnung im Obergeschoss ziehen. Für die anstehenden Renovierungsarbeiten am Haus bzgl. Dämmung, neue Fenster und Haustür, Heizung und Elektrik wird ein Betrag i. H. v. ca. 150.000,00 € benötigt.
Soviel Geld hat Herr Müller nicht. Er hat mit seiner Bank über einen Kredit für die Hausrenovierung gesprochen. Die Bank hat ihm aber mitgeteilt, dass auf Grund seines Alters ein Kredit nicht mehr vergeben werden kann, obwohl das Haus schuldenfrei ist. Der Sohn von Herrn Müller ist 38 Jahre alt
und berufstätig. Er hat mit seiner Bank gesprochen und diese hat ihm mitgeteilt, dass
er, wenn er Eigentümer dieses Hauses wäre, das Darlehen über 150.000,00 € erhalten würde. Dementsprechend überlegt Herr Müller, das Haus auf seinen Sohn zu übertragen. Der Sohn möchte die Investitionen in das Haus aber nur vornehmen und dafür einen Kredit aufnehmen, wenn er Eigentümer des Hauses wird.
In diesem Fall müssen also die Interessen des Herrn Müller berücksichtigt werden. Herr Müller muss dahingehend abgesichert werden, dass er lebenslang in der Wohnung im Obergeschoss leben kann und dort keine Miete zahlten muss. Dies ist möglich mit einem lebenslangen Wohnrecht. Er hat dann auch mit zukünftigen Renovierungskosten am Haus nichts zu tun. Diese wären dann von dem neuen
Eigentümer, seinem Sohn, zu tragen. Für den Sohn von Herrn Müller macht die Investition i. H. v. 150.000,00 € in das Haus nur dann Sinn, wenn er auch Eigentümer des Hauses wird.
Das lebenslange Wohnrecht für Herrn Müller sollte im Grundbuch eingetragen werden. Hinter diesem Wohnrecht würde allerdings keine Bank eine Grundschuld eintragen lassen, da diese Position im Grundbuch als nicht werthaltig angesehen würde. Dementsprechend muss also Herr Müller mit seinem Wohnrecht hinter die Grundschuld der finanzierenden Bank über 150.000,00 € zurücktreten, da diese auf Platz 1 im Grundbuch eingetragen werden möchte. Für Herrn Müller besteht folgendes Risiko: Wenn sein Sohn diesen Kredit nicht zurückzahlt, kann die finanzierende Bank im schlimmsten Fall das Haus versteigern lassen. Das Wohnrecht von Herrn Müller steht hinter der eingetragenen Grundschuld für die Bank. Im schlimmsten Fall kann dann das Wohnrecht des Herrn Müller untergehen und Herr Müller müsste in diesem Fall aus dem Haus ausziehen. Über dieses Risiko muss der Notar Herrn Müller belehren.
Außerdem empfiehlt der Notar Herrn Müller ein Rückübertragungsrecht, welches auch im Grundbuch einzutragen ist für bestimmte Katastrophenfälle. Dies wäre z. B. dann der Fall, wenn der beschenkte Sohn vor Herrn Müller versterben würde oder der beschenkte Sohn insolvent würde oder drogensüchtig oder alkoholkrank würde oder in das Haus auf Grund von Schulden des Sohnes zwangsvollstreckt würde. Für all diese Fälle kann dem Vater Müller ein Rückübertragungsrecht bestellt werden und in das Grundbuch eingetragen werden. Hierbei besteht allerdings die Besonderheit, dass das Haus ja nach dem Einzug des Sohnes und seiner Familie erheblich renoviert wird und dadurch der Hauswert erheblich steigt. Dem Vater Müller kann natürlich nur das Haus in dem Wert zurückübertragen werden, wie er es seinem Sohn geschenkt hat. Dementsprechend müssten also für den Fall einer Rückübertragung vom Sohn an den Vater dem Sohn die Investitionen erstattet
werden.
Hierzu folgender Fall:
Herr Müller überträgt sein Einfamilienhaus auf den Sohn und behält sich das Wohnrecht an der oberen Etage und das Rückübertragungsrecht im Grundbuch vor. Der Sohn finanziert 150.000,00 € für die Renovierung des Hauses und die finanzierende Sparkasse wird an erster Stelle im Grundbuch eingetragen.
Anschließend wird mit dem finanzierten Geld das Haus erheblich renoviert, d. h. es wird eine Dämmung aufgebracht und die Heizung erneuert und die gesamte Hauselektrik erneuert.
Sechs Jahre nach der Schenkung fällt der beschenkte Sohn in Insolvenz. Es besteht ja ein Rückübertragungsrecht für den Vater, welches im Grundbuch eingetragen ist für diesen Fall. Der Vater kann also das Haus auf sich zurückübertragen lassen. Das Haus hat allerdings durch die eingetretene Renovierung inzwischen einen Mehrwert von 150.000,00 € erhalten. D. h. die Hausübertragung vom Sohn an den Vater ist nur möglich, wenn gleichzeitig dem Sohn das investierte Geld erstattet wird.