Veräußerung Immobilien u. Spekulationssteuer

Veräußerung von Immobilien und Spekulationssteuer

Die Veräußerung einer Immobilie – ob vermietet oder selbst genutzt – wirft häufig
steuerliche Fragen auf. Besonders die sogenannte Spekulationssteuer spielt eine zentrale Rolle.

Als Ihr Notar unterstütze ich Sie dabei, mögliche Steuerfolgen frühzeitig zu erkennen und rechtssicher zu gestalten.

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer ist eine Einkommensteuer auf private
Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG. Sie fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb
von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft wird und keine gesetzliche
Ausnahme greift.

1. Spekulationssteuer bei vermieteten Immobilien

Die 10-Jahres-Frist
Bei vermieteten Immobilien gilt die klare gesetzliche Frist:
Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft, ist der Verkaufsgewinn grundsätzlich steuerpflichtig.
Der Zeitraum beginnt mit dem notariellen Kaufvertrag und endet mit dem Verkaufskaufvertrag – ebenfalls notariell beurkundet.

Wann fällt Spekulationssteuer an?

Eine Besteuerung erfolgt insbesondere, wenn:

• die Immobilie vermietet wurde und
• der Verkauf innerhalb von 10 Jahren erfolgt und
• ein Gewinn erzielt wird.

Steuerfreiheit nach 10 Jahren
Nach Ablauf der Zehnjahresfrist sind Gewinne aus der Veräußerung vermieteter Immobilien steuerfrei.

Beispiel 1 – Steuerpflichtiger Verkauf einer vermieteten Wohnung

• Erwerb: Notarieller Kaufvertrag am 10.05.2018
• Vermietung durchgehend seit Erwerb
• Verkauf: Notarieller Kaufvertrag am 01.03.2026

Da zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, unterliegt der Gewinn der Spekulationssteuer.

Beispiel 2 – Steuerfreier Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist

• Erwerb: 12.02.2012
• Vermietung seit dem Kauf
• Verkauf: 20.03.2023

Die zehn Jahre sind überschritten – der Verkaufsgewinn ist steuerfrei.

Gewinnermittlung
Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich:

• Anschaffungskosten
• Modernisierungskosten
• Notar- und Grundbuchkosten
• Maklergebühren
• Abschreibungen

2. Spekulationssteuer bei selbst genutzten Immobilien

Für selbst genutztes Wohneigentum gelten großzügigere Ausnahmen.
Steuerfreiheit bei Eigennutzung
Ein Verkauf bleibt steuerfrei, wenn:

• die Immobilie im Jahr des Verkaufs
• und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren
  ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Eine vollständige Nutzung über volle drei Jahre ist nicht erforderlich, da die Kalenderjahresregelung genügt.

Beispiel 3 – Steuerfreier Verkauf bei Eigennutzung

• Erwerb: 2019
• Eigennutzung: Januar 2020 bis August 2024
• Verkauf: Oktober 2024

Da die Immobilie im Verkaufsjahr 2024 und in den Kalenderjahren 2023 und 2022 selbst genutzt wurde, ist der Verkauf steuerfrei, obwohl die Gesamtzeit weniger als 3 volle Jahre umfasst.

Beispiel 4 – Verkauf nach zeitweiser Eigennutzung (nicht steuerfrei)

• Erwerb: 2020
• Vermietung bis Ende 2023
• Eigennutzung: Januar bis September 2024
• Verkauf: Oktober 2024

Da nur das Verkaufsjahr, aber nicht die beiden vorangegangenen Kalenderjahre selbst genutzt wurden, ist der Verkauf steuerpflichtig.